Wohnungsübergabe bei Auszug: 10 Tipps für Mieter

Auch das beste Mietverhältnis kann zum Abschluss noch einmal auf die Probe gestellt werden. Nämlich dann, wenn beim Auszug die Wohnungsübergabe ansteht. Doch wer als Mieter die 10 folgenden Tipps befolgt, kann so manchen Ärger vermeiden.


Führen Sie immer eine Vorabnahme durch

Die Vorabnahme ist ein separater Termin vor der eigentlichen Wohnungsübergabe, bei dem Mieter und Vermieter quasi eine Bestandsaufnahme durchführen. Es wird z.B. besprochen, welche Schäden beseitigt, oder welche Umbauten rückgängig gemacht werden müssen. Es geht also darum, in welchem Zustand die Wohnung zu übergeben ist. Eine Vorabnahme ist zwar nicht verpflichtend, verzichtet werden sollte darauf aber nicht.

Tipp: Bestehen Sie auf einem Termin für die Vorabnahme mit Ihrem Vermieter. So lassen sich letzte Fragen klären, und Missverständnisse bei der eigentlichen Übergabe vermeiden.

Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe?

Im Mietvertrag steht, dass die Wohnungsübergabe bei Auszug besenrein zu erfolgen hat. Das klingt erst einmal gut, und hört sich nicht nach allzu viel Arbeit an. Doch Vorsicht: besenrein heißt eben nicht bloß einmal durchfegen. Der BGH definiert in seinem Urteil vom 28.06.2006 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 124/05 die besenreine Übergabe mit der „Beseitigung grober Verschmutzungen“.

Tipp: Um Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden, gehen Sie wie folgt vor: Räumen sie die Wohnung komplett leer, entsorgen Sie Müll. Fegen Sie Parkett, Fliesen oder Laminat. Saugen Sie Teppiche ab. Entfernen Sie Klebereste, Spinnweben, Essensreste, Kalkablagerungen und Schmierschichten.

Umbauten rückgängig machen

Mit Umbauten sind bauliche Veränderungen gemeint, die Sie als Mieter in der Wohnung nachträglich vorgenommen haben. Typische Beispiele aus der Praxis sind Einbauschränke, angeschraubte Regale, eine Türverkleidung oder ein Katzennetz auf dem Balkon. Wichtig zu wissen: Die Mietwohnung bleibt immer das Eigentum des Vermieters. Daher muss zumindest für größere Umbauten, die nicht so einfach wieder beseitigt werden können, immer die Zustimmung des Hausherrn eingeholt werden. Entweder stimmt dieser den Umbaumaßnahmen zu, und übernimmt diese nach der Kündigung des Mietverhältnisses. Oder die Wohnung muss beim Auszug wieder in ihren anfänglichen Zustand gebracht werden. Fehlt die Zustimmung des Vermieters, kann dieser auf die gesetzlich festgelegte Pflicht zum Rückbau bestehen, also die Entfernung auf Kosten des Mieters verlangen.

Tipp: Haben Sie Umbauten vorgenommen, sollten Sie bei der Vorabnahme zunächst mit dem Vermieter darüber sprechen. Stellen diese nämlich eine Wertverbesserung für die Wohnung dar, stimmt er eventuell zu, und Sie können sich die Arbeit mit dem Rückbau sparen. Ansonsten sollte alles bis zur eigentlichen Wohnungsübergabe rückgängig gemacht werden.

Selbst verursachte Schäden beseitigen

Zahlreiche Flecken auf der Tapete, tiefe Kratzer im Parkett oder diverse Sprünge im Waschbecken: Für Beschädigungen, die über eine normale Abnutzung hinausgehen, haftet in der Regel der Verursacher. Der Vermieter hat also einen Anspruch auf Beseitigung der Schäden. Dagegen sind normale Abnutzungen mit der Miete abgegolten, und sind somit Sache des Vermieters. Unter die normale Abnutzung fällt z.B. ein leichter Abrieb des Teppichbodens, oder ein Abdruck im Fussboden, weil ein Möbelstück jahrelang an derselben Stelle stand.

Tipp: Beheben Sie Schäden möglichst bis zur Wohnungsübergabe. Oder klären Sie rechtzeitig mit dem Vermieter, wie Sie vorgehen möchten. Sie können hierfür auch eine Fachfirma beauftragen. Eine weitere Möglichkeit ist, dass sich der Vermieter selbst darum kümmert, und einen entsprechenden Betrag von der Kaution abzieht.

Wann muss ich als Mieter renovieren oder streichen?

In vielen Mietverträgen werden sogenannte Schönheitsreparaturen vereinbart, die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen durchführen müssen. Hierzu zählen z.B. das Streichen, Tapezieren oder Kalken der Wände und Decken, sowie das Lackieren der Heizkörper, Türen und Fenster.

Tipp: Wann renoviert werden muss, und welche Voraussetzungen gelten, lesen Sie in unseren Ratgebern: Wann sind Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet? sowie wann sind Klauseln für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig?

Übergabeprotokoll nutzen und unterschreiben lassen

Mit einem Übergabeprotokoll lässt sich der Zustand der Wohnräume beim Ein- oder Auszug schriftlich dokumentieren. Eingetragen werden dort z.B. Schäden und Mängel, die Zählerstände für Strom, Heizung und Wasser sowie die übergebenen Schlüssel. Es dient als Beweismittel zur Klärung des Sachverhalts, z.B. bei Missverständnissen, Meinungsverschiedenheiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Idealerweise haben Sie bereits beim Einzug ein Abnahmeprotokoll unterschrieben. Dann kann Sie der Vermieter nicht für Schäden früherer Mieter haftbar machen. Das Wohnungsübergabeprotokoll ist für beide Mietparteien nicht verpflichtend. Sie sollten jedoch als Mieter darauf bestehen, damit später keine Nachforderungen kommen. Lassen Sie das Protokoll unbedingt auch vom Vermieter unterschreiben.

Tipp: Nehmen Sie eventuell schon einen fertigen Vordruck zur Wohnungsübergabe mit. Dies gilt für den Fall, dass der Vermieter selbst kein Formular dabei hat, oder sogar keinen Wert auf das Übergabeprotokoll legt. Lassen Sie es dann unbedingt von einem Zeugen mit unterschreiben. Wichtig ist auch eine Quittung über die Rückgabe der Schlüssel.

Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos

Zusätzlich zum Protokoll kann es sinnvoll sein, die Wohnungsübergabe mit Fotos zu dokumentieren. Das verstärkt noch einmal die Beweiskraft, und macht es für die Gegenseite schwieriger, Nachforderungen zu stellen. Fotografieren Sie aber nicht nur die Zimmer oder bestimmte Schäden, sondern auch Zählerstände und Schlüssel. Wichtig ist auch der Keller sowie andere genutzte Nebenräume. Der Vermieter darf wiederum nur mit Ihrem Einverständnis Fotos von Ihrer Wohnung machen.

Tipp: Erstellungsdaten von digitalen Medien lässt sich leicht fälschen, und daher anzweifeln. Fotografieren Sie zusätzlich eine aktuelle Tageszeitung, die sich in der Wohnung befindet, auf der das Datum zu sehen ist. Legen Sie die Zeitung z.B. neben den Schaden, Zählerstand oder Schlüsselbund.

Nehmen Sie zur Übergabe einen Zeugen mit

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu verwenden. Verweigert der Hausherr die Unterschrift, beispielsweise weil das Verhältnis ohnehin schon schwierig war, empfiehlt es sich, die Übergabe der Wohnung unter Anwesenheit eines Zeugen durchzuführen. Dieses Vorgehen ist auch dann ratsam, wenn Sie mit den vom Vermieter festgestellten Mängeln nicht einverstanden sind. Oder wenn Sie schon vor der Übergabe wissen, dass es zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Die Mitnahme einer weiteren Person ist grundsätzlich immer ratsam. Denn Sie müssen damit rechnen, dass auch der Vermieter mit einem Zeugen erscheint.

Tipp: Der Vermieter darf Ihnen die Mitnahme einer Person übrigens nicht verweigern. Denn bis zum Zeitpunkt der Übergabe haben Sie das „Hausrecht“, und können bestimmen, wer sich als Besucher in Ihrer Wohnung aufhält.

Termin für Wohnungsübergabe bei Auszug gut planen

Planen Sie den Termin für die Wohnungsübergabe so, dass Sie im Zweifel genug Zeit haben, alles Nötige zu erledigen. Denn haben Sie einmal die Schlüssel abgegeben, kommen Sie nicht mehr in die Wohnung hinein. Achten Sie darauf, dass alle Räume sauber und leergeräumt sind. Das gilt auch für den Keller und andere Nebenräume.

Tipp: Schlagen Sie Ihrem Vermieter selbst einen Termin für die Wohnungsübergabe vor. So geraten Sie nicht unter Zeitdruck. Schlägt wiederum der Vermieter einen Termin vor Ende der Mietzeit vor, müssen Sie diesen nicht akzeptieren.

Wann bekommt man die Kaution zurück?

Bestätigt Ihnen der Vermieter eine mängelfreie Übergabe der Wohnung samt beglichener Forderungen aus dem Mietvertrag, steht Ihnen eine unverzügliche Rückzahlung der Kaution zu. Nimmt der Hausherr die ihm vom Gesetzgeber zugestandene Prüfungs- und Überlegungsfrist für Schäden in Anspruch, kann die Rückzahlungsfrist bis zu sechs Monate betragen. Ist für die letzte Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten, kann der Vermieter einen entsprechenden Restbetrag sogar bis zu 12 Monate einbehalten. Siehe auch Übersicht mit den Fristen zur Kautionsrückzahlung.

Tipp: Wann Sie Ihre Mietkaution zurück bekommen, hängt auch von Ihnen ab. Beheben Sie alle Schäden und Mängel wie vereinbart. Bauen Sie nachträgliche Veränderungen zurück, wenn vom Vermieter gefordert. Übergeben Sie die Wohnung leergeräumt und sauber. Führen Sie Schönheitsreparaturen durch, falls Sie es müssen.
Kategorie: Allgemein
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