Wann muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?

Gleich das Wichtigste vorweg. Dem Vermieter gehört zwar die Immobilie, doch Sie als Mieter haben das Hausrecht. Ohne einen triftigen Grund darf der Eigentümer Ihre Wohnung nicht betreten. Doch es gibt Ausnahmen, die dem Vermieter ein Zutrittsrecht gewähren. Was Sie als Mieter dulden müssen, und was nicht.

Kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters

Grafik zu wann darf der Vermieter in die WohnungVermieter haben kein „allgemeines Zutrittsrecht“, welches ihnen eine jederzeitige Besichtigung einer vermieteten Wohnung gestatten würde (Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 25.05.2005, Aktenzeichen 5 C 275/04). Dem Eigentümer steht kein allgemeines Kontrollrecht zu. Denn Gesetzgeber und Rechtsprechung gehen grundsätzlich davon aus, dass Mieter ihre Wohnung in aller Regel ordnungsgemäß nutzen.

Hausrecht geht auf Mieter über

Mit Beginn des Mietverhältnisses überträgt der Vermieter sein Hausrecht auf den Mieter. Der Mieter übt als Besitzer der gemieteten Wohnung die Sachherrschaft aus. Er darf sein mietvertraglich erworbenes Hausrecht auch gegenüber dem Vermieter geltend machen. Sollte der Vermieter unangekündigt vor der Wohnungstür stehen und um Einlass bitten, darf ihn der Mieter daher zurückweisen.

Besitzrecht steht über Eigentumsrecht

Das dem Mieter zustehende Besitzrecht wird verletzt, wenn das Betreten der Mietwohnung durch den Eigentümer ohne Kenntnis und Zustimmung der Wohnungsmieter erfolgt. Mieter haben das Recht, die angemieteten Räumlichkeiten ungestört zu nutzen. Dieses Recht ergibt aus Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes (Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung) sowie aus Artikel 14 GG (Eigentumsrecht als Besitzrecht an der Mietwohnung). Diesem wird von der Rechtsprechung ein höherer Rang eingeräumt als dem Eigentumsrecht des Vermieters nach Artikel 14 GG (Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16.01.2004, Aktenzeichen 1 BvR 2285/03). Die Abweisung durch den Mieter gibt dem Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietvertrags (Urteil Landgericht Berlin vom 18.04.2011, Aktenzeichen 67 S 502/10).

Ausnahmen: wann muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?

In bestimmten Fällen und unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter in die Wohnung. Ob eine Wohnungsbesichtigung zumutbar ist, hängt nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses und vom Ausmaß der Beeinträchtigungen ab, die für den Mieter mit der Besichtigung verbunden sind (Urteil Bundesverfassungsgericht vom 16.01.2004, Aktenzeichen 1 BvR 2285/03).

Zulässig: periodische Besichtigung ohne konkreten Anlass

Die Rechtsprechung geht überwiegend davon aus, dass der Vermieter zu einer gelegentlichen Überprüfung seines Mietobjektes ohne Vorliegen eines konkreten Anlasses berechtigt ist. Dies gilt insbesondere, um Gefahren und Mängel frühzeitig zu erkennen, und ihnen entgegenwirken zu können. Von diesem periodischen Besichtigungsrecht darf der Eigentümer nur nach Vorankündigung Gebrauch machen. Siehe auch folgende Urteile: Amtsgericht Saarbrücken vom 22.12.2004, Aktenzeichen 4 C 365/04 und Amtsgericht Münster vom 18.12.2008, Aktenzeichen 6 C 4949/08. Die meisten Gerichte billigen dem Vermieter ein zurückhaltend ausgeübtes periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von zwei Jahren zu (Urteile: Amtsgericht München vom 26.04.2001, Aktenzeichen 434 C 509/01; Amtsgericht Münster vom 08.02.2000, Aktenzeichen 28 C 6492/99, Landgericht Stuttgart vom 08.01.1985, Aktenzeichen 13 S 358/84). Bei Altbauten soll eine Wohnungsbesichtigung ein Mal jährlich zulässig sein, um (auch im Mieter-Interesse) versteckte Wohnungsmängel zu erkennen (Urteil Amtsgericht Saarbrücken vom 22.12.2004, Aktenzeichen 4 C 365/04).

Recht auf Betreten der Wohnung im Notfall

Bei einem Notfall darf der Vermieter eine Mietwohnung im Rahmen der sogenannten Selbsthilfe gemäß § 229 BGB betreten. Dies gilt auch nach einer Notöffnung der Wohnung. Allerdings ist Selbsthilfe durch den Vermieter nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Voraussetzung einer rechtmäßigen Selbsthilfe ist, dass obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist, und dass ohne sofortiges Handeln die Durchsetzung eines bestehenden Anspruchs nicht mehr möglich oder zumindest erschwert ist.

Was ist obrigkeitliche Hilfe? Darunter versteht man i.S.v. § 229 BGB die Hilfe des Staates: also das Eingreifen der Polizei oder der Beschluss eines Gerichts.

Obrigkeitliche Hilfe erlangen Vermieter beispielsweise durch eine Räumungsklage, die zu einem Räumungsurteil führt. Als Selbsthilfe des Vermieters kommt ein eigenmächtiges Betreten der Mietwohnung insbesondere dann in Betracht, wenn dem Mieter oder der Wohnung Schäden drohen.

Beispiel: Bei Ausbruch eines Brandes in einer Mietwohnung beginnt der Vermieter vor dem Eintreffen der Feuerwehr mit ersten Löschmaßnahmen. Hält er die rechtlichen Voraussetzungen der Selbsthilfe nicht ein, haftet er – unabhängig von einem Verschulden – für alle Schäden, die im Zusammenhang mit der rechtswidrigen Selbsthilfe entstehen (Urteil Bundesgerichtshof vom 14.07.2010, Aktenzeichen VIII ZR 45/09). Verschuldensunabhängige Haftung bedeutet, dass der Vermieter bei rechtswidriger Selbsthilfe für einen Schaden auch dann einstehen muss, wenn er einem Irrtum unterlag oder glaubte, sein Eingreifen sei rechtmäßig (§ 231 BGB Irrtümliche Selbsthilfe).

Klausel im Mietvertrag zu Besichtigungsrechts des Vermieters

Grundsätzlich kann das Besichtigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag separat geregelt werden. Rechtsunwirksam ist jedoch die Vereinbarung eines jederzeitigen, generellen und uneingeschränkten Besichtigungsrechts.

Nicht rechtswirksam: Vertragsklausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt

Falls Vertragsklauseln zum Besichtigungsrecht des Vermieters mit zwingenden Gesetzesvorschriften oder mit den Regeln zur AGB-Kontrolle (§§ 305ff BGB) unvereinbar sind, so führt dies zu ihrer Unwirksamkeit gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB (Urteil Bundesgerichtshof vom 04.06.2013, Aktenzeichen III ZR 289/13). Dies gilt insbesondere für Klauseln in vorformulierten Mietverträgen, die dem Vermieter ein sehr weit gefasstes Zutrittsrecht ohne konkreten Anlass, ohne Vorankündigung oder in Mieter-Abwesenheit einräumen. Derartige Vertragsbestimmungen, die ein generelles und uneingeschränktes Recht zur Wohnungsbesichtigung einräumen, benachteiligen den Mieter unangemessen (§ 307 BGB). Sie verstoßen daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Beispiel: Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 21.02.1992, Aktenzeichen 43b C 171/91: Das Urteil bestätigt die Unwirksamkeit einer Klausel, die dem Vermieter ein Recht zu täglich mehrfacher Besichtigung ohne Rücksicht auf Mieter-Interessen einräumt.

„Will ein Vermieter seine vermietete Wohnung verkaufen, steht ihm einmal im Monat ein Besichtigungsrecht mit Kaufinteressenten zu. Die Zahl der Interessenten ist dabei auf sechs Personen zu begrenzen. Die Besichtigungszeit darf nicht 30 Minuten überschreiten“.

Wohnungsbesichtigung durch Vermieter bei konkretem Anlass

Falls im Mietvertrag keine Besichtigungsklausel vereinbart wurde und auch kein Notfall vorliegt, kommt ein Besichtigungsanspruch des Vermieters nur noch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Mieter sind verpflichtet, den Vermieter in ihre Wohnung zu lassen, wenn konkrete und berechtigte Gründe für eine Besichtigung vorliegen. Bei der Prüfung eines Besichtigungsanspruchs nach Treu und Glauben berücksichtigt die Rechtsprechung die örtliche Situation und die jeweiligen Umstände. Die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien und ihre unterschiedlichen Interessen werden jeweils sorgfältig gegeneinander abgewogen. Laut Rechtsprechung gehören insbesondere nachfolgend aufgeführte Umstände zu den konkreten Gründen, die einen Vermieter zur Besichtigung einer Mietwohnung berechtigen:

  • Wohnungsbesichtigung mit Nachmietern oder Kaufinteressenten: Der Vermieter hat das Recht, seine Immobilie Interessenten zu präsentieren, wenn er die Mietimmobilie verkaufen möchte oder das Ende des derzeitigen Mietverhältnisses kurz bevorsteht und er eine Weitervermietung anstrebt (Urteil Landgericht Frankfurt LG Frankfurt am Main vom 24.05.2002, Aktenzeichen 2/17 S 194/01).
  • Begründeter Verdacht auf vertragswidrige Wohnungsnutzung: Der Eigentümer darf eine Mietwohnung auch dann besichtigen, wenn der begründete Verdacht vorliegt, dass der Mieter Sorgfalts- oder Obhutspflichten grob vernachlässigt, oder die Mieträume vertragswidrig nutzt (Urteil Amtsgericht Ibbenbüren vom 01.09.1998, Aktenzeichen 13 C 77/97). So darf der Vermieter die Wohnung beispielsweise dann besichtigen, wenn die Annahme begründet erscheint, dass der Mieter in der Wohnung ohne vorherige Abstimmung mit dem Vermieter Tiere hält (Urteil Amtsgericht Rheine vom 04.03.2003, Aktenzeichen 4 C 668/02).
  • Überprüfung von Wohnungsmängeln, die der Mieter gemeldet hat: Wenn der Mieter aufgrund von Wohnungsschäden eine Mietminderung vornimmt, dem Vermieter jedoch die Schadensbesichtigung verweigert, so verliert der Mieter sein Mietminderungsrecht (Urteil Amtsgericht Frankfurt am Main vom 11.09.2008, Aktenzeichen 33 C 1753/08).
  • Vorbereitung von Maßnahmen zur Modernisierung oder Instandhaltung siehe auch Urteil Amtsgericht Berlin-Mitte vom 29.03.2010, Aktenzeichen 16 C 59/09)
  • Suche nach Ursachen von Schäden
  • Gefahrenabwehr: konkreter Anhaltspunkt für drohende Schäden
  • Durchführung und Überwachung von Reparaturarbeiten durch Handwerker
  • Ablesen von Messinstrumenten
  • Vermessungsarbeiten

Voraussetzung und Fristen für Wohnungsbesichtigung

Vermieter muss Grund angeben

Der Vermieter muss immer einen Grund für die Wohnungsbesichtigung angeben. Weitere Personen (beispielsweise Handwerker, Immobilienmakler oder Kauf-Interessenten) können an einer Besichtigung teilnehmen, wenn dies dem Besichtigungszweck entspricht und der Vermieter die Teilnahme anlässlich der Besichtigungsanmeldung ankündigt. Siehe auch Urteil des Amtsgerichts Lüdenscheid vom 23.08.1990, Aktenzeichen 8 C 698/90.

Anmeldung und Terminabstimmung

Eine Wohnungsbesichtigung setzt voraus, dass der Vermieter einen Termin mit dem Mieter abstimmt. Falls der Mieter zu einem vom Vermieter vorgeschlagenen Termin verhindert ist, ist ihm eine Ablehnung des Terminvorschlags möglich. Für diesen Fall muss der Mieter allerdings Alternativtermine vorschlagen.

Fristen

Bei berufstätigen Mietern ist gewöhnlich eine Anmeldung drei bis vier Tage vor dem geplanten Besichtigungstermin ausreichend. Teilweise fordern Gerichte aber auch eine längere Vorankündigungsfrist von ein bis zwei Wochen (Urteil Landgericht Berlin vom 09.02.1999, Aktenzeichen 64 S 305/98). Ist der Mieter nicht berufstätig, genügt eine Anmeldung 24 Stunden im Voraus.

Besichtigungszeiten

Hinsichtlich der Tageszeit einer Wohnungsbesichtigung muss der Vermieter Rücksicht auf die privaten und beruflichen Interessen des Mieters nehmen. An Wochentagen können gewöhnlich Besichtigungstermine zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 Uhr (oder 16 Uhr) bis 18 Uhr vereinbart werden. Nur ausnahmsweise sind (mit Mieter-Zustimmung) auch Besichtigungstermine an Sonn- und Feiertagen zulässig. Berufstätige Mieter müssen nach der Rechtsprechung monatlich drei Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten von 19 bis 20 Uhr gestatten. Diese dürfen jeweils 30 bis 45 Minuten in Anspruch nehmen. Siehe auch Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.05.2002, Aktenzeichen 2/17 S 194/01.

Gebot einer schonenden Rechtsausübung des Besichtigungsrechts

Gegen das Gebot einer schonenden Ausübung des Besichtigungsrecht verstößt ein Vermieter, der in kurzer Zeitabfolge unter Angabe diverser Besichtigungsgründe immer neue Besichtigungswünsche an einen Mieter heranträgt (Urteil Amtsgericht vom 23.02.2006, Aktenzeichen 49 C 513/05). Das Amtsgericht Hamburg entschied über das Besichtigungsrecht in einem Fall, in dem der Mieter bereits Hunderte Besichtigungstermine mit Wohnungsinteressenten erduldet hatte. Das Gericht hielt es nach einer so großen Anzahl von Besichtigungsterminen für ausreichend, wenn der Mieter künftig nur noch eine Besichtigung monatlich gestattet (Urteil Amtsgericht Hamburg, Aktenzeichen 43b C 1717/91).

Rechtsverstöße und Folgen

Vermieter-Klage auf Duldung einer Wohnungsbesichtigung

Falls der Mieter dem Vermieter eine Besichtigung verweigert, aber kein Notfall vorliegt, steht dem Vermieter der Rechtsweg offen, zum Beispiel:

  • Klage auf Duldung einer Besichtigung vor dem Amtsgericht
  • Antrag auf einstweilige Verfügung (Beispiel: dringender Finanzbedarf des Vermieters erfordert rasche Veräußerung einer Immobilie; Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 27.01.2012, Aktenzeichen 453 C 469/12).

Unberechtigte Zutrittsverweigerung und Rechtsfolgen für Mieter

Hat der Vermieter alle Voraussetzungen für eine Wohnungsbesichtigung erfüllt, und verwehrt ihm der Mieter ohne rechtlich relevanten Grund den Zutritt, macht sich der Mieter gegebenenfalls schadenersatzpflichtig. Dies ist zum Beispiel nach einer Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter vor dem Auslaufen des Mietvertrages eine Besichtigung gemeinsam mit Mietinteressenten verweigert (Urteil Amtsgericht Berlin-Wedding vom 20.05.1997, Aktenzeichen 11 C 211/96). Möglicherweise ist der Vermieter bei rechtswidriger Verweigerung eines Besichtigung sogar berechtigt, den Mietvertrag kündigen (Urteil Landgericht Oldenburg vom 03.08.2012, Aktenzeichen 6 S 75/12).

Zugang mit Zweitschlüssel verschaffen ist rechtswidrig

Beschafft sich der Vermieter ohne vorherige Genehmigung des Mieters mit einem Zweitschlüssel Zutritt zur Wohnung, begeht er Hausfriedensbruch (§ 123 StGB). Der Mieter kann dann auf Unterlassung klagen (Urteil Brandenburgisches Oberlandesgericht vom 27.05.2009, Aktenzeichen 3 U 39/09) oder den Mietvertrag fristlos kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter in guter Absicht handelt: In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall betrat der Vermieter die Mietwohnung gemeinsam mit einem Handwerker zwecks Durchführung von Reparaturen, ohne dies vorher mit dem Mieter abzustimmen (Urteil Landgericht Berlin vom 09.02.1999, Aktenzeichen 64 S 305/98).

Kategorie: Allgemein
  • Jenny sagt:

    Hallo,

    unser Vermieter hat vor ca. zwei Wochen unsere Wohnung mit seinem Zweitschlüssel betreten… wohlgemerkt während unserer Abwesenheit!! Er kam mir quasi auf dem Flur der in unsere Wohnung führt entgegen, als ich vom Einkaufen zurück kam. Nach einigem „rumdrucksen“ gab er es dann zu, in der Wohnung gewesen sein. Er meinte, er hätte nur die Zähler abgelesen. wir wären nicht erreichbar gewesen, als er anrief.

    Mir kommt es so vor, als hätte er das schon häufiger gemacht, da Sachen z.B. auf dem Balkon auf einmal in der ganz anderen Ecke standen.

    Was können wir tun?

    • admin sagt:

      Hallo,

      das war ein sehr grober mietrechtlicher Verstoß eures Vermieters, wenn ich das mal so ausdrücken darf. Ein Vermieter darf die Wohnung des Mieters nur dann in seiner Abwesenheit betreten, wenn Gefahr im Verzug ist. Das ist z.B. bei einem Wasserrohrbruch der Fall. Ansonsten geht das nur nach vorheriger terminlicher Absprache unter Anwesenheit des Mieters.

      Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin, dass er Hausfriedensbruch begeht, und Sie ihn hierfür anzeigen können.

      Viele Grüße

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