Wann darf ein Vermieter Fotos in der Wohnung des Mieters machen?

Ein Vermieter darf grundsätzlich nicht ohne die Erlaubnis des Mieters in dessen Wohnung fotografieren oder Video-Aufzeichnungen anfertigen. Dies stellt eine Verletzung der Privatsphäre dar. Doch es gibt Ausnahmen, bei denen Mieter Aufnahmen dulden müssen. Was erlaubt ist, und was nicht.

Privatsphäre des Mieters

Wohnungen werden heutzutage von Vermietern meist online vermarktet, um eine schnellere Wiedervermietung zu ermöglichen. Bilder spielen dabei eine entscheidende Rolle. Denn ohne Veranschaulichungsmaterial lassen sich die Vorzüge eines Objekts nur schlecht darstellen.

Doch der Vermieter darf während einer Wohnungsbesichtigung nicht ohne Mieter-Erlaubnis Fotos machen oder Videos drehen. Dies stellt eine Verletzung der Privatsphäre des Mieters dar (Verstoß gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters; Urteile Amtsgericht Frankfurt am Main vom 16. 01.1998, Aktenzeichen 33 C 2515/97 und Amtsgericht Düsseldorf vom 24.06.2000, Aktenzeichen 25 C 4068/98).

Besitzrecht steht über Eigentumsrecht

Der Mieter hat ein so genanntes Besitzrecht nach Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes. Dies wird auch als Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung bezeichnet. Das Besitzrecht gestattet dem Mieter, die angemieteten Räumlichkeiten ungestört zu nutzen, siehe auch § 535 BGB Abs.1. Dem entgegen steht das ebenfalls grundrechtlich gesicherte Eigentumsrecht des Vermieters nach Artikel 14 GG. Dem Besitzrecht des Mieters wird von der Rechtsprechung jedoch ein höherer Rang eingeräumt als dem Eigentumsrecht des Vermieters (Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16.01.2004, Aktenzeichen 1 BvR 2285/03).

Das Besitzrecht des Mieters wird verletzt, wenn der Eigentümer (Vermieter) in dessen Wohnung ohne Kenntnis und / oder Zustimmung Handlungen vornimmt. Hierzu gehört beispielsweise die Aufnahme von Fotos in der noch vom Mieter bewohnten Wohnung.

Fotos für eine Wohungsanzeige

Der Vermieter darf nicht ohne Genehmigung des Mieters Bilder anfertigen. Das gilt auch dann, wenn die Fotos für eine Wohnungsanzeige benötigt werden (Urteil Amtsgericht Steinfurt vom 10.04.2014, Aktenzeichen 21 C 987/13). Möchte der Vermieter Bilder der Wohnung für ein Inserat nutzen, ist dies nur unter den beiden folgenden Voraussetzungen möglich:

  • Er muss die Erlaubnis des Mieters zum Fotografieren der bewohnten Wohnung einholen.
  • Er muss warten, bis die Wohnung vom Mieter leergeräumt wurde.

Mieter hat Hausrecht

Setzt sich der Vermieter – egal ob aus Unkenntnis oder bewusst – über das Besitzrecht des Mieters hinweg, darf ihn der Mieter der Wohnung verweisen.

Keine Aufnahmen bei Rechtsstreit

Die Beweissicherung durch Bilder im Rahmen eines Rechtsstreits ist ohne die Zustimmung des Mieters nicht gestattet. Dies entschied das AG Düsseldorf in seinem Urteil vom 24.6.1998 (Aktenzeichen C 4068/98, NZM 1998, 912).

Fotos zur Schadensbeseitigung erlaubt

Ein Recht zum Fotografieren durch den Vermieter ohne die Zustimmung des Mieters soll nach einigen Gerichtsentscheidungen aber dann bestehen, wenn dies zur Behebung eines Mietmangels oder Schadens notwendig ist. Dies entschied z.B. das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 22.08.2000, (Aktenzeichen 561 C 03582/00).

Mieter muss Besichtigung zulassen

Die Anfertigung von Fotos zur Gestaltung einer Wohnungsanzeige muss ein Mieter nicht dulden. Anders sieht dies jedoch bei einer Besichtigung der Wohnung aus. Möchte der Vermieter Wohnungsinteressenten zum Zwecke der Neuvermietung die Wohnung zeigen, darf der Mieter den Zutritt nicht verweigern. Jedoch hat der Vermieter auch hier die Privatsphäre des Mieter zu respektieren. So darf der Hausherr z.B. nicht unangekündigt vor der Tür stehen, sondern muss mit dem Mieter einen Termin vereinbaren.

Kategorie: Allgemein
  • Ute sagt:

    Hallo,

    wir haben unsere Wohnung zum 01.12.2017 gekündigt. Unsere Vermieterin möchte nun Fotos für die Nachmietersuche machen, die dann auch im Internet zu sehen sind. Wir haben klar gesagt, dass wir das nicht möchten. Sie behauptet nun, dass Sie Teile der Räume fotografieren darf, wo keine persönlichen Sachen zu sehen sind. Müssen wir das dulden?

    Danke schonmal im Voraus
    Ute

    • admin sagt:

      Hallo,

      ganz klar: nein. Sie müssen das nicht dulden. Es geht nur über Ihre Zustimmung, siehe oben beschriebene Rechtslage. Viele Mietparteien einigen sich in der Praxis auf einen Kompromiss. Sie könnten Ihrer Vermieterin z.B. freiwillig anbieten, von bestimmten Teilen der Wohnung Fotos zu machen, wo keine persönlichen Sachen zu sehen sind. Z.b. vom Balkon oder vom Badezimmer wenn Sie in einer Ecke ein paar Sachen von Ihnen für das Foto umräumen.

      Aber das bliebt allein Ihnen überlassen.

      Viele Grüße

  • Birgit sagt:

    Meine Mutter ist verstorben. Sie hatte lebenslanges Wohnrecht. Nun hat der Hauseigentümer Fotos der – noch mit allen persönlichen Sachen meiner Mutter bestückten – Wohnung ins Internet gestellt, um die Wohnung zu vermieten. Ist das rechtlich erlaubt? Es hängen Fotos meiner Familie an den Wohnungswänden. Wie sieht das mit Urheberrecht aus?

    • admin sagt:

      Hallo,

      nein, der Vermieter handelte ohne Erlaubnis. Der Mietvertrag geht im Todesfall eines Mieters zunächst mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über. Das bedeutet, dass der Vermieter die Anfertigung von Fotos nur mit deren Zustimmung vornehmen darf.

      Viele Grüße

  • Uwe Begung sagt:

    Mein Vermieter hat ohne mich zu fragen Fotos gemacht, weil ich nicht so richtig sauber gemacht habe. Ich kann leider wegen meinen chronischen Schmerzen nicht richtig sauber machen, da tut mir alles so höllisch weh.

    Darf der das?

    • admin sagt:

      Hallo,

      nein der Vermieter darf keine Bilder machen, wenn Sie es nicht möchten. Auch die Aufnahmen bei Mietstreitigkeiten durch den Vermieter ist nur mit Zustimmung des Mieters zulässig.

      Viele Grüße

  • Trogisch sagt:

    Ich habe meinem Vermieter Bilder von meiner Wohnung zur Weitervermietung zur Verfügung gestellt. Damit eine Chance besteht, mit einer frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen potentiellen und bonitätsstarken Nachmieter zu finden. Der Vermieter hat bislang keine Bilder im Internet präsentiert. Lediglich den Grundriss der Wohnung. Ich möchte nun wissen, ob ich es verbieten kann, dass nach Beendigung der Mietsache meine gemachten Bilder nicht für die Weitervermietung benutzt werden.

    • admin sagt:

      Hallo,

      Sie können Ihrem Vermieter die Verwendung von Fotos untersagen, auf denen persönliche Gegenstände von Ihnen zu sehen sind.

      Viele Grüße

  • Thiel sagt:

    Hallo

    meine Vermieter versuchen seit ca. 2 Jahren, ihr Eigentum zu verkaufen. Ständig bringen sie neue Makler, die kurzfristig zur Besichtigung in die Wohnung wollen. Sie bedrängen mich am Telefon, kurzfristige Termine zu machen. Heute kam direkt wieder eine SMS von der Vermieterin, dass sie kurzfristig in die Wohnung müsse, um Fotos zu machen. Dabei wurden bereits mehrfach Fotos von Immobilienmaklern gemacht.

    Ich möchte dies nicht mehr. Darf ich weitere Aufnahmen mit der Begründung ablehnen, dass bereits mehrfach Bilder gemacht wurden?

    Mfg

    • admin sagt:

      Hallo,

      kurz und knapp: Sie dürfen dies ablehnen.

      Viel Erfolg

  • Morena sagt:

    Hallo,

    ich wollte mal nachfragen, ob man Bilder von Wohneinheiten / Wohnobjekte von außen, ohne Genehmigung des Mieters oder Eigentümers als Bauträger für die Internetseite machen darf?

    Vielen Dank

    • admin sagt:

      Hallo,

      die Genehmigung des Mieters benötigen Sie meines Wissens für Bilder von außen nicht, so lange keine persönlichen Gegenstände des Mieters zu sehen sind. Ob Sie allerdings die Erlaubnis des Vermieters benötigen, kann ich Ihnen aktuell nicht beantworten.

      Viele Grüße

  • Elke sagt:

    Hallo, ich habe bitte eine Frage.

    Wir sind Eigentümer, und haben noch vor Einzug der heutigen Mieter Bilder von unserer Wohnung gemacht. Als die Fotos gemacht wurden, sind die heutigen Mieter einfach schon vor Mietbeginn in die Wohnung gelaufen, und nun sind sie auf einigen Bildern zu sehen. Ich bat darum, die Aufnahmen in Ruhe zu Ende zu schießen, aber es interessierte keinen. Nun soll ich die Fotos aus meiner Anzeige nehmen. Personen sind unkenntlich gemacht worden. Bin ich dazu verpflichtet?

    Danke im Voraus für eine Antwort.

    • admin sagt:

      Hallo,

      bitte entschuldigen Sie erstmal die verspätete Antwort. Aus Urlaubsgründen konnten leider nicht alle Kommentare zeitnah beantwortet werden. Meiner Meinung nach müssen Sie – insofern keine privaten Gegenstände / Personen mehr zu erkennen sind – die Bilder nicht mehr aus dem Netz nehmen. Ich kann / darf Ihnen allerdings keine rechtlich verbindliche Auskunft liefern.

      Viele Grüße

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