Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? – 8 zulässige Gründe

Viele Mieter in Deutschland müssen heutzutage die Hälfte ihres Einkommens oder sogar mehr für Wohnkosten aufbringen. Deshalb ist eine Mieterhöhung immer eine sensible Angelegenheit. Vermieter müssen sich daher an genaue gesetzliche Vorgaben und Fristen halten. Was erlaubt ist, und welche Voraussetzungen gelten.

➥ Das Wichtigste auf einen Blick

  • 1. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Anhebung stattfinden.
  • 2. Die Erhöhung darf in den folgenden 3 Jahren 20 Prozent – in einigen Bundesländern nur 15 Prozent – nicht überschreiten (Kappungsgrenze).
  • 3. Es wird immer die Nettomiete zugrunde gelegt.
  • 4. Die genannten Regelungen gelten nicht für Modernisierungen, Neuvermietungen, Staffelmieten, gestiegenen Betriebskosten sowie Sozialwohnungen, siehe Ausführungen weiter unten.

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der Anpassung des Mietpreises an die ortsübliche Vergleichsmiete handelt es sich um die standardmäßige und in der Praxis am häufigsten vorkommende Mieterhöhung. Die gesetzlichen Vorschriften hierfür befinden sich in §§ 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Möchte der Vermieter nach dieser Vorschrift die Miete erhöhen, hat er sich dabei an vergleichbaren Mietobjekten in der unmittelbaren Umgebung zu orientieren. Hierfür muss er drei in Größe und Lage vergleichbare Immobilien benennen, oder darf alternativ den örtlichen Mietspiegel als Richtwert heranziehen.

Benennung von drei Immobilien

Um die Mieterhöhung glaubhaft zu belegen, muss der Hausherr mindestens drei mit der jeweiligen Wohnung vergleichbare Wohnobjekte auswählen (§ 558 a II 4 BGB). Die Angaben dürfen nicht älter als vier Jahre sein.

Definition: Vergleichbar bedeutet, dass sich die drei Wohneinheiten in derselben Gemeinde befinden, und in Bezug auf

  • Größe
  • Art
  • Lage
  • Beschaffenheit
  • Ausstattung
  • energetischer Zustand
  • Höhe der Nettokaltmiete

Der Begriff (Wohnungs)-art umfasst beispielsweise Alt- und Neubauwohnungen, Reihenhauswohnungen, Zentralheizungswohnungen, Bauzustand und Wohnwert. Bei der Größe ist die tatsächliche Größe der Wohnung maßgebend, nicht die im Mietvertrag genannte Fläche. Kleinere Abweichungen bleiben grundsätzlich unberücksichtigt. Als Ausstattung zählt nur das vom Vermieter gestellte Inventar. Unter dem Ausdruck Beschaffenheit fasst man die Raumaufteilung, Zimmerzahl und die Orientierung der Wohnung (ins Grüne, zur Straße hin) zusammen. Die Wohnlage bezieht sich auf die Lage der Wohnräume in der Stadt (City, Stadtrand), die Anbindung an die Verkehrsinfrastruktur und die Lage im Mietshaus (Hinterhof, erster Stock). Unter dem Begriff energetischer Zustand wird der Energiebedarf-/ verbrauch einer Immobilie verstanden.

Orientierung am Mietspiegel

Alternativ dazu darf der Vermieter auf den geltenden Mietspiegel verweisen (§ 558 a II 1, c, d BGB). Dieser muss sich auf die Gemeinde beziehen, in der sich die betreffende Wohnung befindet. Außerdem dienen Informationen aus der Mietdatenbank als Beweis für die Angemessenheit einer Mieterhöhung (§ 558 a II 2, e BGB). Ein Sachverständigengutachten über eine gleichwertige Wohneinheit ist ebenfalls zulässig (§ 558 a II 3 BGB).

Wann und wie oft darf der Vermieter die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen?

  • Erlaubte Höhe: Die Höhe der Anpassung darf entweder 20 Prozent oder 15 Prozent innerhalb der folgenden 3 Jahre nicht überschreiten. Welche dieser sogenannten Kappungsgrenzen maßgeblich ist, richtet sich nach der Stadt / Gemeinde, zu der die betreffende Wohnung gehört.
  • Zeitpunkt: Der Vermieter darf die Erhöhung frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder 15 Monate nach der letzten Anpassung vornehmen.

Widerspruchsrecht des Mieters

Nach Ablauf des Monats, in dem ihm die Ankündigung zugegangen ist, hat der Mieter zwei Monate Zeit zu widersprechen. Kann der Vermieter seine Erhöhung jedoch entsprechend § 558 a BGB begründen, darf der Mieter die Zustimmung nicht verweigern.

Erhöhung wegen Modernisierung

Die Anpassung des Mietzins nach einer abgeschlossenen Modernisierung erfolgt auf Basis von § 559 BGB. Sie wird damit begründet, dass die baulichen Maßnahmen eine Werterhöhung des Mietobjekts bewirken. Bei den Modernisierungsarbeiten sind die Vorgaben des § 555 b BGB einzuhalten. Die Sanierung rechtfertigt nur dann eine Mietpreiserhöhung, wenn sie

  • den Energiebedarf der Wohnung nachhaltig senkt (energetische Sanierung)
  • den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigert

Anerkannte Gründe für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung

Folgende Maßnahmen werden als Grund anerkannt:

  • Einbau eines Fahrstuhls
  • Balkon
  • (bessere) Wärmedämmung
  • Solaranlage
  • Gasetagenheizung
  • Schallschutz
  • Klingel-/ Sprechanlage
  • Wasserzähler
Hinweis: Bei einer energetischen Optimierung ist die höhere Miete sogar dann gerechtfertigt, wenn für die Bauarbeiten höhere Kosten anfallen als später an Heizkosten eingespart werden können (BGH-Urteil Az. VIII ZR 149/03 und 151/03 vom 3.3.2004). Der Modernisierungszuschlag darf sogar mehr als das Doppelte der eingesparten Heizkosten betragen.

Erlaubte Höhe der Mietanpassung

Als Obergrenze gelten elf Prozent der Jahresmiete. Für kleinere Modernisierungsarbeiten wie den Einbau einer Klingelanlage oder eines Wasserzählers darf der Vermieter gemäß § 555 c Abs. 4 BGB den Preis für die Wohnung um höchstens 5 % erhöhen.

Voraussetzung und Fristen

Der Vermieter ist nach § 555 c BGB verpflichtet, den Mieter spätestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich über Art, Umfang, Anfang und Zeitraum der geplanten Modernisierung zu informieren. Ist die Frist kürzer, kann der Mieter der Baumaßnahme widersprechen. Das Mieterhöhungsschreiben muss eine genaue Berechnung mit Erläuterung der Kosten enthalten. Bei der Angabe der energetischen Eigenschaften reichen gültige Pauschalwerte aus.

Hinweis: Instandsetzungen und Instandhaltungen rechtfertigen keine Mietpreissteigerung, da sie lediglich die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts gewährleisten.

Staffelmietvertrag

Mieterhöhungen durch die Vereinbarung einer Staffelmiete sind auf Basis von § 557 a BGB möglich. Hat der Mieter einen solchen Mietvertrag, erhöht sich seine Miete einmal jährlich automatisch um den im Mietvertrag genannten Betrag. Auf drei Jahre bezogen kann die Erhöhung sogar größer als 20 % sein, wenn es in der betreffenden Region keine Mietpreisbremse gibt. Die Ausgangsmiete darf allerdings die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen, wenn dort eine Mietpreisbremse gilt. Staffelmietverträge sind für Vermieter auch noch aus einem anderen Grund vorteilhaft: Die Erhöhungen bedürfen keiner gesonderten Zustimmung durch den Mieter. Zusätzliche Mietsteigerungen sind allerdings ausgeschlossen (Ausnahme: Betriebskostenerhöhung). Laut § 557 a BGB muss die jährliche Erhöhung im Mietvertrag als Eurobetrag angegeben sein, damit sie wirksam ist. Erhöhungen der Wohnungsmiete, die in längeren Abständen als einem Jahr erfolgen, sind zulässig, kürzere Staffeln jedoch nicht.

Indexmietvertrag

Möchte der Vermieter die Indexmiete erhöhen, hat er sich an die Bestimmungen des § 557 b BGB zu halten. Da der Mietvertrag unter der Bedingung zustande kommt, dass der Mietpreis einmal jährlich an die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) angepasst wird, bedarf seine Erhöhung keiner gesonderten Begründung. Die Zustimmung des Mieters gilt bereits durch die Unterschrift unter den Mietvertrag als erteilt. Der Vermieter darf jedoch keine zusätzlichen Mietzahlungen verlangen. Ausnahmen sind Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten und wegen Bauarbeiten, die der Vermieter bei Vertragsabschluss nicht vorhersehen konnte (behördliche Auflagen). Indexmieten findet man bei Wohnungen recht selten. Sie gelten meist bei der Miete von Einfamilienhäusern. Anstelle des Verbraucherpreisindex kann die Erhöhung auch auf Basis des Lebenshaltungskostensindex erfolgen.

Voraussetzungen

Erhöhungen der Indexmiete müssen dem Mieter schriftlich angekündigt werden, und den genauen Steigerungsbetrag sowie die neue Miete beinhalten. Außerdem ist die betragsmäßige Angabe des Lebenshaltungsindex der letzten Erhöhung und des derzeitigen Werts erforderlich. Auch wenn die Ausgangsmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Indexvereinbarung gültig. Allerdings darf die Ausgangsmiete höchstens 10 % teurer sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Anpassung bei falscher Wohnfläche

Ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche kleiner oder größer als die tatsächliche Quadratmeterzahl, ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur aufgrund der tatsächlichen Quadratmeterzahl möglich (BGH-Urteil vom 18.11.2015; Az. VIII ZR 266/14). Abweichungen von der tatsächlichen Wohnfläche kommen laut Auskunft des Deutschen Mieterbundes bei etwa zwei Dritteln aller Verträge vor. Bezweifelt der Mieter die vom Vermieter zugrunde gelegte Wohnungsgröße, muss er sie selbst ausmessen, seine Ergebnisse dem Vermieter vorlegen, und notfalls vor Gericht beweisen. Eine Berechnung durch einen Bausachverständigen ist dafür nicht notwendig. Wie Terrassen, Balkone und Flächen unter Dachschrägen zu berechnen sind, erfährt der Mieter in der geltenden Wohnflächenverordnung.

Hinweis: Bei der Berechnung der neuen Miete hat der Vermieter unabhängig von der Höhe der Abweichung stets die geltende Kappungsgrenze einzuhalten.

Neuvermietung der Wohnung

Wird eine Wohnung einem neuen Mieter überlassen, ist der Vermieter berechtigt einen höheren Mietzins zu verlangen. Dieser richtet sich üblicherweise nach dem zum Zeitpunkt der Neuvermietung bestehenden Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings darf er keinen Mietwucher betreiben, oder einen bestehenden Wohnraummangel zu seinen Gunsten missbrauchen. Im Unterschied zur Erhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen gelten die Kappungsgrenzen bei Neuvermietungen nicht.

Was gilt bei Neuvermietung und Mietpreisbremse?

In Regionen in denen eine Mietpreisbremse gilt, darf die Ausgangsmiete laut Mietvertrag nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Wohnungen, die nach umfangreicher Modernisierung oder nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet werden, kann sich der Mieter jedoch nicht auf die Mietpreisbremse berufen.

Gestiegene Betriebskosten

Die Anpassung aufgrund gestiegener Betriebskosten ist in § 560 BGB geregelt. Der Vermieter darf in diesem Fall die Miete erhöhen, wenn

  • die Betriebskosten gestiegen sind
  • sich der Energieverbrauch des Mieters erhöht hat

Eine Erhöhung ist nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Pauschale oder als Vorauszahlung gesondert aufgeführt sind. Betriebskostenpauschalen kommen in der Praxis nur selten vor. Meist werden die Nebenkosten als monatliche Abschläge (Vorauszahlungen) auf die Miete umgelegt. Auch für diese Mietanpassung ist die Schriftform vorgeschrieben. Eine gesonderte Begründung ist nur bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale nötig. Bei Mieterhöhungen aufgrund gestiegener Betriebskosten hat der Mieter das Recht, die Richtigkeit der Berechnung über eine Einsichtnahme der jeweiligen Unterlagen zu überprüfen.

Was gilt bei Sozialwohnungen?

Sozialwohnungen sind Wohnobjekte, die öffentlich gefördert werden. Für sie gilt das Wohnungsbindungsgesetz (§§ 13 bis 17 WoBindG). Die Mieten liegen bei diesen Wohnungen deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter darf hier nur so viel Miete berechnen, wie zur Deckung der tatsächlichen Kosten erforderlich ist. Daher nennt man diese Mieten auch Kostenmieten. Läuft die Mietpreisbindung aus, z.B. weil der Vermieter sein Darlehen an die staatliche Behörde inklusive der anfallenden Zinsen zurückgezahlt hat, sind Mietpreissteigerungen bis zur Kappungsgrenze erlaubt. Dann darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 oder 15 Prozent (je nach Bundesland) erhöht werden. Bei der Bestimmung der Kappungsgrenze müssen allerdings Mietsteigerungen, die in den drei Jahren vor dem Bindungsauslauf erfolgten, berücksichtigt werden. Ist dies der Fall und liegt der höhere Mietpreis trotzdem über den erlaubten 20 Prozent, ist die Anhebung teilweise unwirksam. Als Mieter dürfen Sie in einem solchen Fall die Zahlungen zu Ihren Gunsten korrigieren lassen.

Kategorie: Allgemein

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