Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Welche Klauseln sind gültig?

Für Schönheitsreparaturen ist eigentlich der Vermieter zuständig. Doch in bestimmten Fällen darf der Hausherr die Pflichten per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Aber nicht jede Klausel rund um Farbe, Gips und Tapete ist gültig. Wir klären auf.


➥ Das Wichtigste auf einen Blick

  • 1. Nur bei korrekter Vereinbarung im Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen durchzuführen.
  • 2. Bei starren Klauseln oder Fristen müssen Mieter nicht renovieren.
  • 3. Ist nur ein Teil der Klausel ungültig, ist die gesamte Vereinbarung unwirksam.

Was sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Der Begriff Schönheitsreparaturen ist irreführend, da es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne handelt. Vielmehr geht es um die Beseitigung von Abnutzungsspuren, die durch das normale Wohnen entstanden sind. Zudem gibt es eine weitere Einschränkung: Es gehören nur Renovierungsarbeiten dazu, die sich mit Tapete, Gips und Farbe im Inneren der Wohnung erledigen lassen. Die Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter erfolgt über den Mietervertrag. Die folgende Auflistung enthält typische Beispiele für Schönheitsreparaturen sowie für sogenannte Instandhaltungsarbeiten, für die der Vermieter zuständig ist.

Schönheits-reparaturen

  • Wände tapezieren oder streichen
  • Eingangstür und Fenster von innen streichen
  • Heizkörper lackieren
  • Löcher in den Wänden ausbessern

Instandhaltungs-arbeiten

  • Streichen / Lackieren von Eingangstür und Fenster von außen
  • Parkettböden abschleifen und versiegeln
  • komplette Erneuerung der Fußböden
  • Erneuerung von Armaturen im Bad

Wann müssen Mieter die Wohnung renovieren?

Die Voraussetzungen für die Durchführung haben wir in einem separaten Beitrag für Sie zusammengefasst, siehe: wann sind Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Gültige und ungültige Fristen im Mietvertrag

Die Setzung von Fristen für die Ausführung ist grundsätzlich zulässig. Jedoch muss es sich dabei um eine sogenannte flexible Renovierungsklausel handeln. Eine starre Fristenregelung ist dagegen unzulässig. Der Unterschied soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:

Starre Fristenregelung ist ungültig

Eine starre Fristenregelung schreibt Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen vor. Dies geschieht unabhängig davon, ob eine Renovierung nötig ist oder nicht.

Renovierungen in Küche, Bad und Toilette sind vom Mieter spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen.

Flexible Fristenregelung ist gültig

Eine weiche oder flexible Fristenregelung im Mietvertrag enthält zwar ebenfalls zeitliche Angaben, innerhalb denen der Mieter zu renovieren hat. Die Arbeiten sind jedoch nur „bei Bedarf“ oder „falls erforderlich“ durchzuführen.

Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette sind alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen, falls dies erforderlich ist

Quotenregelung beachten

Hierbei sollte übrigens auch die Quotenregelung beachtet werden. Sollte der Mieter ausziehen, bevor die Fristen abgelaufen sind, können die Mietparteien eine anteilige Kostenübernahme vereinbaren. Diese sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zulässig. Allerdings ist diese besondere Abgeltungs- oder Quotenregelung nur dann wirksam, wenn

  • eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bestand
  • die Abgeltung nur für die Mietzeit geschuldet ist
  • die Quoten nachvollziehbar und transparent sind
  • der Mieter die Wahl zwischen einer Kostenübernahme und der eigenen Ausführung hat

Wirksame und unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Fast 50 Prozent aller Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln. Besonders ein alter Mietvertrag, welcher vor 2007 geschlossen wurde, kann davon betroffen sein. Meist handelt es sich dabei um die folgenden Punkte: Endrenovierung, Ausführungsbestimmungen und Farbwahlklauseln.

Endrenovierung

Häufig ist im Mietvertrag eine unwirksame Formulierung zur Endrenovierung anzutreffen. Dabei soll der Mieter – unabhängig vom Zustand der Mietsache – bei seinem Auszug renovieren. Auch der Zeitpunkt der letzten Renovierung spielt keine Rolle. Diese Klausel ist grundsätzlich unzulässig (BGH VIII ZR 308/02 vom 14.Mai 2003). Auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bis spätestens zum Auszug alle erforderlichen Arbeiten auszuführen, ist nicht erlaubt. Dagegen kann eine Endrenovierungsklausel, welche eine Pflicht zur Renovierung vom Zustand der Wohnung abhängig macht, gültig sein. Z.B. wenn die Wohnung beim Einzug renoviert übernommen wurde, inzwischen aber starke Gebrauchsspuren an den Wänden zu sehen sind. Wir erläutern den Unterschied anhand der folgenden Beispiele:

Beispiel für ungültige Endrenovierungsklausel

Der Mieter hat die Wohnung beim Auszug in einem fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.

Beispiel für gültige Endrenovierungsklausel

Der Mieter hat spätestens beim Auszug erforderliche Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, wenn der Zustand der Wohnung dies erforderlich macht.

Ausführungsbestimmungen

Bei diesen Bestimmungen handelt es sich um Klauseln, bei denen Mieter unangemessen benachteiligt werden. Sie sind besonders häufig vorzufinden, und müssen immer im Einzelfall genau beurteilt werden. So enthält eine Schönheitsreparaturklausel oft eine Ausführungsbestimmung die zur gesamten Unwirksamkeit führten kann, wenn der Mieter

  • während Mietzeit bei der Gestaltung seiner Räume eingeschränkt wird
  • renovieren muss, auch wenn er dies erst vor kurzem getan hat
  • verpflichtet wird, mehr zu renovieren als er abgewohnt hat
  • die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen soll

Farbwahlklauseln

Auch Vorgaben welche dem Mieter die Farbe des Anstrichs während der Mietdauer vorschreiben, sind laut BGH Urteil vom 20.01.2010 nicht erlaubt. Enthält der Mietvertrag eine solche Bestimmung, ist die komplette Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Wirksam ist dagegen eine Klausel, welche eine Vorgabe der Farbwahl auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt. Das bedeutet im Klartext: Während der Mietdauer kann der Mieter die Farben frei nach seinem Geschmack wählen. Endet der Mietvertrag, hat er jedoch knallige und bunte Farben zu entfernen, und durch einen Anstrich in gedeckten neutralen Farben zu ersetzen.

Beispiel für ungültige Farbklausel

Der Mieter hat Wände, Decken, Türen und Heizkörper während der gesamten Mietdauer in gedeckten Farben zu streichen.

Beispiel für gültige Farbklausel

Der Mieter hat Wände, Decken, Türen und Heizkörper spätestens bis zur Wohnungsübergabe bei Auszug in gedeckten Farben zu streichen.

Wie müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?

Sofern im Mietvertrag kein Vermerk zur Art und Weise der Ausführungen zu finden ist, werden die Schönheitsreparaturen als Gattungsschulden im Sinne des § 243 BGB beurteilt. Für den Mieter bedeutet das: Er muss diese Arbeiten nur in mittlerer Art und Güte (siehe § 243 Abs. 1 BGB) leisten. Das bedeutet, dass im Wesentlichen ein ordentlicher Zustand erreicht werden muss. Das Einhalten bestimmter DIN Normen ist also nicht erforderlich (siehe hierzu auch LG Berlin 102 C 264/03 vom 23.01.2009). Ausnahmen können aber durch individualisierte Klauseln vorgenommen werden.

Was bedeutet „mittlerer Art und Güte“? Generell sind die Reparaturen dabei in ordentlicher Art und Weise auszuführen. So ist beim Tapezieren auf das Muster zu achten, beim Anstrich dürfen keine Nasen oder Pinselstriche erkennbar sein.

Verrechnung mit der Kaution

In den meisten Mietverträgen wird zur Absicherung der Ansprüche des Vermieters eine Mietkaution (§ 551 BGB) vereinbart. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört zu den Ansprüchen aus dem Mietvertrag. Sofern der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu (siehe auch §§ 280, 281, 555a Abs. 3 BGB) zu. Der Hausherr darf die Kaution teilweise oder ganz einbehalten, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach. Wurde eine Mietbürgschaft hinterlegt, darf der Hausherr diese in Anspruch nehmen. Reicht die hinterlegte Kaution für die durchzuführenden Arbeiten nicht aus, ist der Vermieter berechtigt, die Restsumme als Schadensersatz vom Mieter einfordern.

Kategorie: Allgemein

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