Mietrecht 2019 – diese Änderungen erwarten Mieter und Vermieter

Änderungen im Mietrecht 2019Am 01.01.2019 tritt das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ – das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) – in Kraft. Es beinhaltet einige Änderungen zur Stärkung der Rechte von Mietern, aber auch Erleichterungen für Vermieter.

Mietrecht-Änderungen 2019 im Überblick

Änderung
vorher
nachher
Höhe der Mietpreisbremse
vorher
  • Mieterhöhung von bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (in angespannten Wohnungsmärkten).
  • ab 01.01.2019
  • keine Änderung
  • Orientierung Mietpreis
    alt
  • örtlicher Mietspiegel oder 3 vergleichbare Objekte in der Umgebung
  • neu
  • nur der örtliche Mietspiegel
  • Modernisierungs-Umlage bei Erstvermietung
    bisher
  • unterlag nicht der Mietpreisbremse
  • ab 01.01.2019
  • Fällt nun unter die Mietpreisbremse: Außer es handelt sich um eine umfassende Sanierungsmaßnahme, die mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kostet.
  • Modernisierungs-Umlage bei Wiedervermietung
    vorher
  • Erhöhung der Miete um 11 Prozent.
  • nachher
  • Erhöhung der Miete um nur noch 8 Prozent (bundesweite Regelung).
  • Modernisierungs-Umlage laufendes Mietverhältnis
    vorher
  • keine Begrenzung
  • ab 01.01.2019
  • Begrenzung auf 3 €/m² innerhalb der folgenden sechs Jahre, bzw. auf 2 €/m² bei Mieten unterhalb von 7 €/m².
  • Berechnung der Modernisierungs-Umlage
    vorher
  • Bei Investitionen von höchstens 10.000 Euro pro Wohneinheit: Einzelauflistung aller Modernisierungsarbeiten
  • nachher
  • Vereinfachtes Verfahren: Vermieter darf 30 % der investierten Summe als Erhaltungsaufwand in Abzug bringen, die anderen 70 % als Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.
  • Offenlegung der bisherigen Miete
    vorher
  • Mieter musste Vermieter zu hohe Miete nachweisen.
  • ab 01.01.2019
  • Vermieter muss Wohnungsbewerber Auskunft zur Miete des Vormieters erteilen, siehe § 556e Abs. 1 BGB
  • Was passiert bei zu hoher Miete?
    vorher
  • Qualifizierte Rüge: Mieter musste Verstoß des Vermieters nachweisen und begründen.
  • nachher
  • Einfache Rüge: Mieter muss Vermieter lediglich auf Verstoß hinweisen.
  • Rechtsfolge für Vermieter bei zu hoher Miete
    vorher
  • Keine strafbare Handlung: Mieter darf lediglich zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
  • nachher
  • keine Änderung
  • Rechtsfolge bei Herausmodernisierung der Mieter
    vorher
  • keine strafbare Handlung
  • nachher
  • Schadensersatzklage durch Mieter und Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.
  • Ausnahme Bestandsschutz
    vorher
  • Bezahlte der alte Mieter bereits mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt dies auch für den neuen Mieter
  • nachher
  • keine Änderung
  • Ausnahme möblierte Wohnungen
    vorher
  • fällt nicht unter die Mietpreisbremse
  • jetzt
  • keine Änderung
  • Ausnahme Neubauten
    vorher
  • keine Mietpreisbremse bei Objekten die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden
  • nachher
  • keine Änderung
  • Sonderabschreibung für Neubauten
    vorher
  • nicht vorhanden
  • jetzt
  • Neueinführung geplant, um Investoren zur Schaffung von mehr Wohnraum zu bewegen.
  • Modernisierungsumlage

    Die im neuen Mietrechtsanpassungsgesetz enthaltene Absenkung der Modernisierungsumlage soll die bisher leider wenig hilfreiche Mietpreisbremse wirksamer machen. Die neue gesetzliche Regelung sieht vor, dass die erste Vermietung einer modernisierten Wohnung nur dann nicht der Mietpreisbremse unterliegt, wenn es sich um eine umfassende Sanierungsmaßnahme handelt. Die Sanierungsmaßnahme muss mehr als ein Drittel der Kosten verursachen, die für einen vergleichbaren Neubau angefallen wären. Geringere Modernisierungen wie beispielsweise das Verlegen eines neuen Fußbodenbelags und der Einbau neuer Fenster dürfen jedoch nur geringfügige Mieterhöhungen zur Folge haben.

    Neue Kappungsgrenze bei Wiedervermietung

    Nach dem neuen Mietrecht darf die Miete bei einer Wiedervermietung nach der Modernisierung nur um höchstens acht Prozent statt wie bisher um elf Prozent jährlich erhöht werden. Diese Begrenzung der Modernisierungsumlage gilt für die kommenden fünf Jahre und für alle Bundesländer.

    Neue Kappungsgrenze bei Bestandsmietverhältnis

    Für bestehende Mietverhältnisse wurde eine neue Kappungsgrenze festgelegt: Die Modernisierungskosten werden innerhalb der folgenden sechs Jahre auf 3 €/m² begrenzt. Bei Mietern, die weniger als 7 Euro pro Quadratmeter an Miete zahlen, beträgt die jährliche Erhöhung lediglich 2 €/m².

    Berechnung der Modernisierungsumlage

    Die Berechnung wird in Zukunft für den Vermieter einfacher: Er muss nicht mehr alle Modernisierungsarbeiten einzeln aufführen, wenn er höchstens 10.000 Euro pro Wohneinheit in die Sanierung investiert. Gibt er an, dass er das vereinfachte Verfahren anwendet, darf er 30 % der investierten Summe als Instandhaltungskosten in Abzug bringen. Aus den restlichen 70 % berechnet er dann die neue Miete. Das gilt jedoch nicht für die üblichen Erhaltungsmaßnahmen. Sinn des vereinfachten Berechnungsverfahrens ist es, dem Vermieter die Baumaßnahme zu erleichtern. Fallen die Modernisierungskosten bei mehreren Wohnungen an, müssen diese entsprechend den jeweils vorgenommenen Maßnahmen auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Wäre die Erhöhung des Mietpreises nach der Beendigung der Sanierungsarbeiten für den Mieter eine unzumutbare Härte, dürfte der Vermieter die Mietpreissteigerung nicht durchführen. Ansonsten läge eine Benachteiligung des Mieters vor, die es unbedingt zu vermeiden gilt. Was eine Benachteiligung des Mieters ist, hängt jedoch immer von der jeweiligen Sachlage ab. So sind beispielsweise energetische Optimierungen von Wohnungen stets mit einer Reduzierung der Heizkosten verbunden, was für den Mieter grundsätzlich vorteilhaft ist.

    Auskunftspflicht für Vermieter

    Mit Inkrafttreten des neuen Mietrechts sind die Vermieter verpflichtet, den Mietern mehr Informationen als bisher preiszugeben. Das gilt vor allem dann, wenn sie eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse für sich in Anspruch nehmen möchten. Möchten sie bei der Wiedervermietung eine über der Mietpreisbremse liegende Miete verlangen, sind sie verpflichtet, dem Wohnungsbewerber die letzte Vormiete zu nennen und auf seinen Wunsch hin sogar zu belegen (§ 556e Abs. 1 BGB). Lag diese bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Vermieter aus Gründen des Bestandsschutzes das Recht, diesen höheren Mietpreis weiterhin zu fordern. Außerdem unterliegen Vermieter der Auskunftspflicht, wenn sie eine der folgenden Ausnahmen von der Mietpreisbremse nutzen möchten:

    • Sie haben in den zurückliegenden drei Jahren eine umfangreiche Modernisierung vorgenommen (§ 556e Abs. 2 BGB).
    • Sie vermieten die Wohnung nach der Sanierung zum ersten Mal (§ 556f Satz 2 BGB).
    • Sie haben die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet (§ 556f Satz 1 BGB).

    Der Vermieter muss die erforderlichen Auskünfte schriftlich erteilen. Weigert er sich, diese Informationen bereitzustellen, darf er lediglich eine Miete verlangen, die der Mietpreisbremse entspricht. Diese übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 10 %. Erteilt der Vermieter die gewünschten Auskünfte nicht, kann er das jedoch später nachholen. Dann darf er sich zwei Jahre nach der nachträglich gegebenen Information auf die von ihm gewählte Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen.

    Beanstandung der Miethöhe

    War ein Mieter bisher der Ansicht, der Vermieter berechne ihm zu hohe Modernisierungskosten, musste er diese Behauptung detailliert belegen (sogenannte qualifizierte Rüge). Konnte er das nicht, erhielt er die zu viel gezahlte Miete nicht zurück. Das war immer dann der Fall, wenn der Vermieter sich weigerte, die vom vorherigen Mieter der Wohnung gezahlte Miete mitzuteilen. Daher erfuhren viele Mieter erst vor Gericht, dass ihr Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatte. Nach dem neuen Mietrecht ist eine solche qualifizierte Rüge nicht mehr erforderlich. Verweigert der Vermieter die Auskunft über die Höhe der Vormiete, reicht es nunmehr aus, ihm eine einfache Rüge zu erteilen: Der Mieter weist den Vermieter schriftlich darauf hin, dass er gegen die Mietpreisbremse verstößt, muss ihm das aber nicht mehr nachweisen. Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, muss der Mieter ihn in Zukunft nur noch auf diesen Umstand hinweisen. Ist die erhöhte Miete unberechtigt, erhält er die nach der Rüge zu viel gezahlten Geldbeträge zurück.

    Herausmodernisierung wird strafbar

    Insbesondere in den Regionen mit großer Wohnungsknappheit gibt es eine Reihe von Vermietern, die ihre ungeliebten langjährigen Mieter mit nicht notwendigen Modernisierungsmaßnahmen gezielt aus ihren Wohnungen vertreiben. Die Mieter können oder wollen die horrenden Mieterhöhungen nicht mehr bezahlen, und kündigen ihre Wohnung. Ein solches Verhalten gilt nach dem neuen Mietrecht als Ordnungswidrigkeit gemäß § 6 Wirtschaftsstrafgesetz, wenn der Vermieter keinen objektiv nachvollziehbaren Grund für die umfassende Sanierung angeben kann. Dazu gehören beispielsweise Baumaßnahmen, welche die Miete auf mehr als das Doppelte erhöhen. Eine Ordnungswidrigkeit begeht der Vermieter auch dann, wenn er seinen Mieter zwar über die geplante Modernisierung informiert, sie aber innerhalb der folgenden zwölf Monate nicht durchführt. Eine Pflichtverletzung des Vermieters darf auch dann vermutet werden, wenn die bauliche Maßnahme zwar begonnen wurde, danach aber länger als ein Jahr ruht oder sie nur unter großer Belastung der Mieter vorgenommen wird. Verstößt der Vermieter gegen eine der genannten Regelungen, kann er sogar zu einer Geldstrafe von maximal 100.000 Euro verurteilt werden.

    Weitervermietung zu sozialen Zwecken

    Mietverhältnisse die begründet werden, um Personen aus sozialen Gründen mit dringend benötigtem Wohnraum zu versorgen, sind durch das neue Mietrecht besser geschützt. Diese in den ersten Entwürfen des neuen Mietrechtsanpassungsgesetzes noch nicht aufgeführte Bestimmung war nötig, weil diese Mietverträge bisher ohne Angabe von Gründen gekündigt werden konnten. Die Wohnungen werden von gemeinnützigen Organisationen der Wohlfahrtspflege oder juristischen Personen des öffentlichen Rechts angemietet, und dann an von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen zur Nutzung überlassen. Die neue Regelung gilt allerdings nicht für bereits vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossene Mietverträge.

    Mietspiegel statt ortsübliche Vergleichsmiete

    Noch nicht beschlossen aber geplant ist eine Änderung des qualifizierten Mietspiegels. Diese für das erste Halbjahr 2019 geplante Maßnahme ist im Hinblick auf die im neuen Mietrechtsanpassungsgesetz enthaltenen Regelungen zur Mietpreisbremse dringend erforderlich: Geht es in einem Rechtsstreit darum zu ermitteln, ob der Vermieter berechtigt war die Miete zu erhöhen, wird stets der qualifizierte Mietspiegel zur Beurteilung herangezogen. Bisher war es gängige Praxis, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der neuen Mietverträge der vergangenen vier Jahre zu berechnen. Stiegen die Erstmieten in bestimmten Regionen Deutschlands schnell an, erhöhten sich auch die örtlichen Vergleichsmieten dementsprechend kurzfristig. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von bisher vier auf beispielsweise sechs oder sogar zehn Jahre würde eine höhere Anzahl von Bestandsmieten in die Berechnung einbeziehen. Das wiederum hätte ein Absinken der durchschnittlichen Miete zur Folge, was Vertreter der Immobilienwirtschaft aber schon jetzt strikt ablehnen. Außerdem ist eine Neuregelung der Mietpreisbremse dringend erforderlich, weil sie in vielen Kommunen bereits 2019 und 2020 ausläuft.

    Sonderabschreibung für Neubauten

    Die Bundesregierung plant darüber hinaus, eine Sonder-AfA einzuführen. Diese soll Investoren dazu bewegen, mehr bezahlbaren Mietwohnraum zu bauen. Die neue Sonder-AfA würde für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Sie liegt bei 5 % und erhöht die bisherige zweiprozentige Abschreibung über einen Zeitraum von vier Jahren. Um eine Zweckentfremdung der Sonderabschreibung für den Bau von teuren Wohnungen zu vermeiden, sind höchstens 2.000 € pro Quadratmeter absetzbar. Die ergänzende AfA können Bauherren in Anspruch nehmen, die neue Miethäuser errichten, Dachgeschosse ausbauen, und Gewerbeflächen in kostengünstige Mietwohnungen umwandeln.

    Neue Wohnflächenberechnung kommt nicht

    Der erste Entwurf des neuen Mietrechtsanpassungsgesetzes enthielt noch neue Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche. Zu dieser gehören sämtliche anrechenbaren Grundflächen der zur Wohnung gehörenden Räume. Wie groß jeder Raum ist, geht üblicherweise aus den Rohbau- oder Fertigmaßen hervor. Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten Wohnungsbewerber und Vermieter eine Vereinbarung über die Berechnung der Wohnfläche treffen dürfen. Dieser Abschnitt wurde jedoch nicht mehr in das neue Mietrecht aufgenommen.

    Kategorie: Allgemein

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