Mietminderung berechnen – in 4 Schritten zur korrekten Höhe

Bei erheblichen Mängeln in der Wohnung dürfen Mieter die Miete mindern. Doch die Höhe der Kürzung ist nicht einheitlich festgelegt, sondern muss im Einzelfall konkret ermittelt werden. Sie hängt maßgeblich von Art und Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Doch wie lässt sich der genaue Betrag berechnen? In vier nachvollziehbaren Schritten zur korrekten Mietminderung.

In vier Schritten zur korrekten Höhe

So können Sie eine Mietminderung berechnenVerweigert der Vermieter die Behebung eines Mietmangels, haben Mieter gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches ein Recht auf Mietminderung. Jedoch sollten die Mietzahlungen nicht wahllos gekürzt werden, sonst droht die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Wir erläutern wie Sie die Höhe einer Mietminderung berechnen, und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen. Wichtig: die Betragshöhe hängt immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Ziehen Sie im Zweifel einen Fachwalt oder der örtlichen Mieterverein zu Rate.

Bruttowarmmiete ermitteln

Mehrere Urteile des Bundesgerichtshofes bestimmen die so genannte Bruttowarmmiete als Bemessungsgrundlage einer Mietminderung. Sie entspricht der Grundmiete einschließlich der Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlungen, siehe Übersicht unten. Der Betrag ist im Mietvertrag ersichtlich. Bei einer alle Kosten für Heizung und Warmwasser enthaltenden Inklusivmiete bildet diese den Ausgangspunkt der Berechnung. Nicht berücksichtigen dürfen Sie etwaige Zusatzbeträge wie beispielsweise Mietzahlungen für einen Garten oder einen Stellplatz. Entfällt der Mangel nur auf einen gesondert angemieteten Bereich wie beispielsweise eine Garage oder einen Lagerraum, machen Sie diesen zur Grundlage Ihrer Berechnung.

Kaltmiete
750,00 Euro pro Monat
Betriebskostenvorauszahlung
100,00 Euro pro Monat
Heizkostenvorauszahlung
100,00 Euro pro Monat
Summe Bruttowarmmiete
950,00 Euro pro Monat

Prozentuale Quote für Mietminderung berechnen

Im nächsten Schritt wird die so genannte Minderungsquote ermittelt. Die Minderungsquote ist Ausdruck der Intensität einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel in Ihrer Wohnung. Sie wird anteilig als Prozentzahl angeben. Die Höhe der Quote richtet sich nach verschiedenen Faktoren, siehe einige Beispiele unten. Sie hängt daher immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

  • Dauer der Beinträchtigung des Mieters durch den Mangel
  • Intensität der Beinträchtigung
  • Jahreszeit, z.B. bei einer defekten Heizung
  • Lage und die Größe der Wohnung

Als Orientierung dienen so genannte Mietminderungstabellen.

Definition: Bei einer Mietminderungstabelle handelt es sich eine Zusammenstellung von Urteilen, wo Gerichte in der Vergangenheit in einem vergleichbaren Fall eine Quote zur Mietminderung festgelegt haben.

Anhand einer Mietminderungstabelle ermitteln Sie die Höhe der Minderungsquote für den bei Ihnen vorliegenden Mangel. Im Falle eines nicht funktionierenden Fahrstuhls wären dies im besagten Gerichtsurteil 14 Prozent, siehe Beispiel einer von uns recherchierten verkürzten Tabelle. Wichtig: Nicht in jedem Gerichtsurteil bekommen Mieter bei einem defekten Fahrstuhl eine Mietminderungsquote in Höhe von 14 Prozent zugesprochen. Es hat in solchen Fällen auch schon höhere oder niedrigere Quoten gegeben.

Mietminderung Höhe
Grund
Gerichtsurteil
14 Prozent
Ausfall des Fahrstuhls betrifft Dachgeschossmieter
Amtsgericht Berlin-Schöneberg, – 104 C 85/15 – Urteil vom 26.08.2015
40 Prozent
Gefährdung der Gesundheit wegen starker Feuchtigkeit
Landgericht Saarbrücken (WuM 1982, 187)
50 Prozent
starke Feuchtigkeitsentwicklung wegen undichter Fenster
Amtsgericht Leverkusen WuM 1981, U9

Dauer des Mangels ermitteln

Der zweite Schritt der Berechnung besteht in der Ermittlung der Dauer des Mangels. Konkret gesagt: An wie vielen Tagen des Monats zeigte sich der Mangel? Das Recht auf Mietminderung besteht nur für die Dauer, an denen die Beeinträchtigung tatsächlich vorlag. Gewertet wird jeder Tag mit 1/30. Unerheblich ist hierbei Ihre Anwesenheit oder Nichtanwesenheit. Ein Urlaub beispielsweise ist also kein Grund für eine Verringerung des Minderungsbetrags.

Tipp: Bei einem Ausfall der Heizungsanlage im gesamten Haus oder einer Lärmbelästigung durch Baumaßnahmen haben alle betroffenen Mieter einen Anspruch auf Mietminderung.

Anteil der Wohnfläche

Häufig ist nur ein Teil der Wohnung vom Mietmangel betroffen. Jedoch beziehen sich die in den Mietminderungstabellen angegebenen Minderungsquoten i.d. Regel auf die gesamte Wohnung. Beeinträchtigt ein Mangel den Gebrauch nur einzelne Räume, empfehlen wir Ihnen die Quote anteilig zu berechnen. Voraussetzung: Jeder Raum besitzt den gleichen Wohnwert.

Beispiel: Umfasst Ihr Wohnzimmer 28 Prozent der Gesamtfläche Ihrer Wohnung, setzen Sie diesen Anteil bei der Berechnung der Mietminderung ins Verhältnis zur Bruttowarmmiete.

Rechenbeispiel

Frau Goldsteins Mietvertrag beinhaltet die oben schon ermittelte monatliche Bruttowarmmiete in Höhe von 950,00 Euro. Vom 2. bis 18. Januar fiel der Fahrstuhl aus. Die Minderungsquote beträgt laut unserer Muster-Mietminderungstabelle 14 Prozent.

Schritt 1:

Bruttowarmmiete ermitteln

Die eine monatliche Bruttowarmmiete von Frau Goldstein beträgt 950,00 Euro
Schritt 2:

Minderungsquote berechnen

Anhand der Minderungsquote von 14 Prozent errechnet sich ein Betrag in Höhe von 133,00 Euro: ((950/100) * 14).
Schritt 3:

Dauer des Mangels

Der Fahrstuhl fiel jedoch nicht den gesamten Monat, sondern nur vom 02. bis zum 18. Februar aus, also 16 Tage: ((133/30) * 16). Der Betrag der Mietminderung reduziert sich somit auf 70,93 Euro.
Schritt 4:

Anteil der Wohnfläche

Da der Ausfall des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt, erfolgt hier kein Abzug durch die anteilige Berechnung der Wohnfläche: ((70,93/100) * 100)
Ergebnis: Frau Goldstein darf die Miete in Höhe von 70,93 Euro mindern.

Nutzung einer Formel

Eine offizielle Formel zur Berechnung einer Mietminderung gibt es nicht. Die von uns selbst kreierte Formel dient ledigich einer übersichtlicheren rechnerischen Nachvollziehbarkeit. Sie setzt sich aus den 4 verwendeten Faktoren zusammen:

Höhe Mietminderung: Bruttowarmmiete x Minderungsquote x Dauer des Mangels x Anteil Wohnfläche
Kategorie: Allgemein

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Pflichtfelder sind markiert *

*

Menü