Mietminderung bei Schimmel – wann und wie viel gemindert werden darf

Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur ärgerlich, sondern schadet der Gesundheit. Ist die Wohnung nur eingeschränkt bewohnbar, dürfen Sie als Mieter unter bestimmten Umständen die Miete kürzen. Wir erläutern, wann eine Mietminderung erlaubt ist, und wie viel gemindert werden darf. Wie Sie vorgehen, und was Sie beachten sollten.

Einleitung

Mieter haben während der gesamten Mietdauer Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung. Sie müssen alle gemieteten Räume ohne Einschränkungen nutzen können. Doch das ist in der Praxis leider nicht immer der Fall. Ernstzunehmende Mängel wie z.B. eine ausgeprägte Schimmelbildung können eine Mietminderung rechtfertigen. Die Ausprägung des Mangels sowie die Frage der Verantwortlichkeit entscheiden darüber, ob eine Minderung zulässig ist. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Mieter einige wichtige Punkte berücksichtigen.

Wann berechtigt Schimmel zur Kürzung der Miete?

Neben Lärmbelästigung ist bei einer Mietminderung Schimmel der häufigste Grund für einen Mietmangel. Doch ab wann sind Mieter berechtigt, die vereinbarte Miete zu mindern? Die Rechtsprechung erkennt folgende Voraussetzungen an:

Das Mietobjekt ist dann mit einem Mangel behaftet, wenn Schimmel den Nutzwert der Wohnung einschränkt. Mieter können gegenüber ihrem Vermieter Ansprüche geltend machen wenn:

  • eine Gesundheitsgefährdung vorliegt
  • die optische Anmutung der Wohnung durch ausgeprägte Schimmelflecken in Mitleidenschaft gezogen ist
  • oder intensiver Schimmelgeruch die Wohnqualität einschränkt

Wann ist die Kürzung nicht erlaubt?

Kleine Wasserflecken oder geringfügige Schimmelbildung werden in der Regel nicht als Minderung der Wohnqualität bewertet, da sie die gesamte Wohntauglichkeit nicht oder nur minimal einschränken.

Was steht im Gesetz?

Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht in dieser Frage Klartext. Die Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln ist in § 536 BGB verankert:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Frage der Verantwortlichkeit

Gerade bei Schimmelbefall besteht oft keine eindeutige Klarheit, ob bauliche Gegebenheiten oder falscher Umgang des Mieters mit dem Mietobjekt eine Mangelsituation eintreten ließen.

Hier muss der Vermieter nachbessern

Verursacht mangelhafte Wärmedämmung oder die Entstehung von Wärmebrücken kalte Wände, die in Zusammenhang mit hoher Luftfeuchtigkeit Schimmelpilzen Tür und Tor öffnen, liegt ein Mietobjekt-Mangel vor. Der Mieter kann verlangen, dass die Wohnung in einen vertragsmäßigen Zustand versetzt wird. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, ist eine Kürzung der Miete berechtigt und geraten.

Keine Mietminderung bei Eigenverschulden des Mieters

Kann der Vermieter jedoch nachweisen, dass der Mieter die gemieteten Räume zu wenig lüftet oder er unzureichend heizt, wird von Eigenverschuldung oder zumindest Mitschuld des Mieters gesprochen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn ein fachliches Gutachten eventuelle Belüftungs- und Heizfehler bestätigt. Auch bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit fällt der Schimmelbefall in der Verantwortlichkeit des Mieters, etwa wenn dieser im gemieteten Objekt einem ausgefallenen Hobby nachgeht. Fisch-Aquarien und Terrarien können z.B. zu vermehrter Feuchtigkeitsbildung beitragen.

Höhe der Mietminderung bei Schimmel

Die Höhe einer Mietminderung hängt nicht zuletzt davon ab, wie groß der Mangelanteil im Verhältnis zur gesamten Wohnungsfläche ausfällt. Allgemein verbindliche Richtwerte gibt es nicht. Betroffene Mieter können sich jedoch an Erfahrungswerten aus realen Rechtsfällen orientieren. Die Spanne liegt zwischen 10 und 100 Prozent. Die prozentuale Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete.

Höhe
Grund
Gerichtsurteil
100 Prozent
erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen
AG Charlottenburg GE 2007, 1387
75 Prozent
Neubauwohnung weist bereits bei Erstbezug in allen Zimmern Schimmel auf.
Landgericht Köln, Az.: 9 S 25/00
50 Prozent
starke Feuchtigkeitsentwicklung in der gesamten Wohnung aufgrund undichter Fenster
Amtsgericht Leverkusen WuM 1981, U9
50 Prozent
starker Schimmelbefall im Wohnzimmer
Landgericht Hamburg ZMR 2008, 456
50 Prozent
stark durchfeuchtete Wände
Landgericht Berlin (GE 1991, 573)
40 Prozent
Gesundheitsgefährdung aufgrund starker Feuchtigkeit
Landgericht Saarbrücken (WuM 1982, 187)

100 Prozent Minderung war im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg zulässig (AG Charlottenburg GE 2007, 1387). 40 Prozent Minderung erklärte im Fall einer Gesundheitsgefährdung aufgrund starker Feuchtigkeit das Landgericht Saarbrücken (WuM 1982, 187) für statthaft. Stellen Mieter fest, dass die gerade erst fertiggestellte Neubauwohnung bei Erstbezug bereits in allen Zimmern Schimmel aufweist, ist eine Minderung bis zu 75 Prozent (laut Landgericht Köln, Az.: 9 S 25/00) angemessen. Bei einer starken Feuchtigkeitsentwicklung in der gesamten Wohnung aufgrund undichter Fenster befand das Amtsgericht Leverkusen WuM 1981, U9) eine Mietminderung in Höhe von 50 Prozent als vertretbar. Ebenso urteilte das Landgericht Hamburg (ZMR 2008, 456) bei starkem Schimmelbefall im Wohnzimmer. Mietern die Tropfwasser von der Decke und durchnässte Teppichböden hinnehmen mussten, gestand das Amtsgericht Leverkusen (WuM 1980, 163) ebenso 50 Prozent Mietminderung zu. Bei Beeinträchtigung der Wohnqualität aufgrund stark durchfeuchteter Wände befand das Landgericht Berlin (GE 1991, 573) eine Minderungsquote von 50 Prozent als statthaft.

Genauen Betrag ermitteln

Ist eine Mietminderung berechtigt, ist im nächsten Schritt der korrekte Betrag zu ermitteln. Grundlage für die Berechnung bildet die Grundmiete zuzüglich aller Neben- und Betriebskosten. Die genaue Vorgehensweise erfahren Sie in unserem Beitrag: Mietminderung berechnen.

Miete mindern – so geht´s

Ein Mietmangel muss dem Vermieter umgehend mitgeteilt werden. Erst dann ist der Mieter berechtigt, entweder die Beseitigung des Mangels zu verlangen, oder sein Recht auf Mietminderung geltend zu machen. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung die angezeigten Schäden zu beheben nicht nach – etwa ein undichtes Dach zu reparieren – kann der Mieter nach Ablauf der gesetzten Frist Teilbeträge der Mietzahlung einbehalten.

Ablauf: so gehen Sie vor

  • Setzen Sie Ihren Vermieter schriftlich vom Mietmangel in Kenntnis.
  • Bitten Sie Ihren Vermieter darum, die Mängel gemeinsam mit Ihnen zu begutachten.
  • Versuchen Sie zunächst, eine einvernehmliche Lösung zu erwirken. So ersparen Sie sich viel Zeit und Kosten.
  • Gelingt eine einvernehmliche Lösung nicht, setzen Sie Ihrem Vermieter schriftlich eine Frist zur Beseitigung des Mangels. Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie nach Ablauf der Frist die Miete mindern werden.
  • Reagiert der Hausherr nicht auf Ihr Schreiben, beginnen Sie in angemessener Höhe die Miete zu kürzen.
  • Sie sind sich nicht sicher, ob und welcher Höhe eine Minderung berechtigt ist? Zahlen Sie alternativ die Miete unter Vorbehalt.
Optische Mängel können durch Beweisfotos oder Aussagen von Zeugen vorgebracht werden, Geruchsbeeinträchtigungen durch ein Geruchsgutachten. Auch ein Ortstermin durch einen Richter – falls es bereits zu einer juristischen Auseinandersetzung gekommen ist – gilt als Beweiserbringung.

Die Minderung unter Vorbehalt

Die Berechtigung einer Mietminderung wegen Schimmel ist schwieriger einzustufen als etwa der Ausfall einer Heizung im Winter oder ein defekter Aufzug. Ist man sich als Mieter noch unsicher, ob die Minderung aufgrund der vorliegenden Mängel berechtigt ist, kommt die Mietkürzung unter Vorbehalt als Alternative in Frage. Bestätigt ein gerichtliches Gutachten die Mängelbeschwerde und Vorbehaltlichkeit der Mietzahlung, kann der Mieter die geleisteten Teilbeträge später offiziell zurückfordern, oder die künftigen Mietzahlungen um die betreffende Summe mindern.

Vorgehensweise der Mietkürzung unter Vorbehalt

So gehen Mieter korrekt vor, wenn sie die Miete unter Vorbehalt zahlen wollen:

  • Setzen Sie Ihren Vermieter schriftlich vom Mietmangel in Kenntnis.
  • Erwirken Sie eine einvernehmliche Lösung, oder setzen Sie Ihrem Vermieter schriftlich eine Frist zur Mängelbeseitigung.
  • Der Mangel wurde nicht beseitigt? Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen.
  • Nach einer Erklärung der Mietzahlung unter Vorbehalt sollte die Mietminderung zeitnah, spätestens nach Ablauf von sechs Monaten umgesetzt werden.

Weitere Tipps

  • Sie müssen als Mieter den Mangel konkret benennen, jedoch keine präzise Minderungsquote angeben.
  • Sobald ein Mängelgutachten vorliegt, kann diese Quote nachbenannt werden.
  • Sehen Sie zunächst von der Zahlung unter Vorbehalt ab, wenn der Vermieter eine zeitnahe Schadensbehebung zusagt.
  • Die Zahlung unter Vorbehalt muss beweisbar dokumentiert sein. Ein Betreff in der Mietüberweisung ist nicht ausreichend.

Ist eine Kürzung rückwirkend möglich?

Eine Mietminderung im Nachhinein ist möglich, wenn der Mangel vorher angezeigt, und die „Mietzahlung unter Vorbehalt“ dokumentiert wurde. Nach einer Prüfung, inwieweit das Ausmaß des Mangels zur Minderung berechtigt, kann der Mieter eine Mietminderung auch rückwirkend geltend machen.

Risiko Wohnungskündigung vermeiden

Das Risiko einer Kündigung der Wohnung aufgrund falscher oder zu hoher Minderung sollte kein Mieter eingehen. Wird die Miete unberechtigt und kontinuierlich gemindert, entsteht Zahlungsverzug. Laufen bei unzulässigen Mietminderungen Mietschulden auf, hat der Vermieter das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Im Zweifel ist es ratsam, bei einer Mietervereinigung oder bei einem spezialisierten Rechtsanwalt fachlichen Rat einzuholen, um kein Mietrisiko einzugehen.
Kategorie: Allgemein

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