Mietkaution nicht bezahlt: Ist Kündigung durch Vermieter möglich?

Mieter hat nicht Kaution bezahltSeit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 ist eine nicht gezahlte Kaution einem Zahlungsrückstand bei der Miete gleichgestellt. Das bedeutet, dass der Vermieter unter bestimmten Umständen auch den Mietvertrag kündigen kann. Wir erläutern, wann eine Kündigung möglich ist, und wie Mietparteien unnötige Streitigkeiten vermeiden können.


➥ Das Wichtigste auf einen Blick

  • 1. Zahlt der Mieter die Kaution gar nicht oder zu spät, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
  • 2. Bei einem Zahlungsrückstand von mehr als 2 Monatsmieten ist eine fristlose Kündigung möglich.
  • 3. Holt der Mieter die Zahlung rechtzeitig nach, kann die Kündigung verhindert werden.
  • 4. Eine Lösung zur Vermeidung von Streitigkeiten bieten Ratenzahlung und Bürgschaft.

Kann der Vermieter kündigen wenn die Kaution nicht gezahlt wird?

Heutzutage wird in nahezu jedem Mietvertrag die Hinterlegung einer Mietkaution vereinbart. Hierdurch wird der Mieter verpflichtet, einen Betrag in Höhe von bis zu drei Nettomieten an den Vermieter zu leisten. Im Zuge der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 wird eine nicht gezahlte Kaution rechtlich ebenso behandelt wie eine nicht gezahlte Miete. Damit hat der Vermieter nun die Möglichkeit, seinen Anspruch auf die Mietsicherheit auch gerichtlich durchzusetzen. Zahlt der Mieter die fällige Kaution gar nicht oder nur verzögert, stellt dies für den Hausherrn ein Kündigungsgrund dar.

Mietkaution nicht bezahlt: Wann droht eine fristlose Kündigung?

Diese gesetzliche Neuregelung für nicht gezahlte Kautionen betrifft alle Mietverträge, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden. Seither gilt das Mietrechtsänderungsgesetz, das neben der Nichtzahlung der Miete auch die Nichtzahlung der Mietkaution als wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 a BGB vorsieht. Demnach ist die Kündigung dann rechtens, wenn der Mieter mit der Zahlung in Höhe von zwei Monatsmieten abzüglich der Betriebskosten im Verzug ist. Hier greift nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB das Recht der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Den Mieter vorher abmahnen oder eine Frist setzen, muss der Vermieter in einem solchen Fall nicht. Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch, die im Mietvertrag vereinbarte Kaution in drei Raten zu zahlen. Gerät er allerdings auch hier in Verzug, darf der Vermieter das Mietverhältnis ebenso fristlos kündigen.

Wann ist eine Zahlung verspätet?

Um eine verspätete Zahlung handelt es sich, wenn Miete oder Kaution nicht bis zum dritten eines Monats gezahlt wurde. An dieser Formulierung entzünden sich häufig Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietparteien. Hierbei geht es um die Frage, ob die Miete oder Kaution bis zum dritten Werktag lediglich vom Konto des Mieters überwiesen, oder bereits auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Seit 2016 gilt nach einem Urteil des BGH, Az: VIII ZR 222/15: Das Geld muss nachweislich spätestens am dritten Werktag eines Monats vom Konto des Mieters abgegangen, aber nicht zwingend auf dem des Hausherrn eingegangen sein. Der Bundesgerichtshof wollte damit pünktlich zahlende Mieter entlasten, wenn die Bank Verzögerungen bei der Überweisung auf das Vermieterkonto zu verantworten hat. Seither ist es für die Vermieterseite schwieriger geworden, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, wenn die Zahlung nicht pünktlich am dritten Werktag eines Monats eingeht.

Kann ich als Mieter die Kündigung verhindern?

Zahlen Sie als Mieter Ihre Rückstände rechtzeitig bis auf den letzten Cent nach, entfällt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter. In einem solchen Fall können Sie nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine sogenannte „Heilung“ der außerordentlichen Kündigung erreichen. Dabei müssen die Rückstände innerhalb von zwei Monaten komplett beglichen werden. Allerdings besteht diese Möglichkeit höchstens einmal innerhalb von zwei Jahren.

Ausweg: gesetzliche Ratenzahlung oder Mietbürgschaft

Aufgrund der Mietkaution müssen Mieter in den ersten drei Monaten eines Mietverhältnisses einen Betrag von bis zu 6 Monatsmieten aufbringen. Dies kann bei Personen mit durchschnittlichen Einkommen oder geringen Ersparnissen leicht zu einem finanziellen Engpass während der Umzugsphase führen. Um Streitigkeiten gleich zu Beginn des Mietverhältnisses zu vermeiden, gibt es zwei einfache Lösungswege. Der Gesetzgeber erlaubt dem Mieter, die Kaution in drei monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Monats gezahlt, an dem der Mietvertrag beginnt. Die beiden anderen Raten werden mit den beiden folgenden Monatsersten fällig. Eine Alternative zur Ratenzahlung bietet die Mietbürgschaft. Der Mieter schließt eine Bürgschaft bei einem Anbieter ab, und übergibt dem Hauseigentümer eine Bürgschaftsurkunde. Bei dieser Form der Mietsicherheit fließt kein Geld. Es existiert jedoch ein “Zahlungsversprechen” der bürgenden Bank oder Versicherung, im Schadensfall die Kautionssumme an den Vermieter auszuzahlen. Der eigentliche Geldbetrag verbleibt beim Mieter, welcher im Gegenzug eine jährliche Gebühr zahlt.

Kategorie: Allgemein

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