Kautionsrückzahlung

Nach dem Auszug darf der Mieter die Mietkaution grundsätzlich zurückverlangen. Doch zunächst darf der Vermieter noch offene Mieten und Nebenkosten verrechnen, und die Wohnung auf Schäden überprüfen. Wir erläutern die Ansprüche beider Mietparteien sowie die Fristen zur Kautionsrückzahlung.

Anspruch und Fälligkeit

Bevor man sich als Mieter über das „Wann“ – also die Frist bis zur Rückzahlung – Gedanken macht, ist zunächst eine andere Frage viel wichtiger: Sind überhaupt alle Voraussetzungen erfüllt, um die Kaution vom Vermieter zurückzufordern? Habe ich als Mieter z.B. alle Zahlungen geleistet, und alle Schäden in der Wohnung beseitigt? Stehen noch Nebenkosten aus? Die Voraussetzungen für die Fälligkeit im Überblick:

Die Voraussetzungen im Überblick

  • Der Mietvertrag ist vollständig beendet, auch die Kündigungsfrist.
  • Der Vermieter hat alle monatlichen Zahlungen, wie Miete und Nebenkosten erhalten.
  • Verursachte Schäden wurden beseitigt.
  • Die letzte Nebenkostenabrechnung ist erfolgt.
  • Kann sich der Vermieter auf eine bestimmte Frist berufen? Siehe nächster Abschnitt.

Wie lange dauert die Kautionsrückzahlung (Frist)?

Sind alle Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt, muss eine Rückzahlung der Kaution sofort erfolgen. Doch dies geschieht in der Praxis selten direkt nach dem Auszug. Denn der Vermieter darf zunächst die Wohnung gründlich auf Schäden überprüfen, und muss zudem auf die letzte Nebenkostenabrechnung vom Strom- oder Gasanbieter warten. Einen Überblick über die einzelnen Fristen verschafft die folgende Tabelle:

Situation
Regelung
Fall 1:
Alles ist erledigt
Es sind alle Mieten und Nebenkosten bezahlt, und die Wohnung wurde „mängelfrei“ übergeben. Der Vermieter muss die Mietkaution freigeben, und unverzüglich an den Mieter auszahlen. Als „unverzüglich“ gilt laut Rechtsprechung eine Frist von drei bis vier Werktagen.
Fall 2:
Prüfung der Ansprüche
Eine sogenannte „Prüfungs-und Überlegungsfrist“ gestattet dem Vermieter, etwaige Ansprüche aus dem Mietvertrag zu überprüfen. Hierzu gehören z.B. Schäden in der Wohnung oder nicht gezahlte Mieten. Die Frist beträgt laut aktueller Rechtsprechung bis zu 6 Monate. Nimmt sie der Vermieter in Anspruch, haben Sie als Mieter keine Chance, vorher an Ihre Mietkaution zu gelangen. (Ausnahme Fall 1).
Fall 3:
Nebenkosten-Abrechnung
Eine Besonderheit gilt für letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung: Hier darf sich der Vermieter mit der Kautionsrückzahlung sogar bis zu 12 Monate Zeit lassen. Die Frist ergibt sich aus den Abrechnungen der Strom- und Gasversorger, welche nur einmal im Jahr vorgenommen werden. Bedingung hierfür ist jedoch, dass eine Nachzahlung zu erwarten ist. Zudem muss der Vermieter den Teil der Kaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, bereits vorher an den Mieter herausgeben. Hierfür gelten dann die Fristen aus Fall 1 und 2.
Fall 4:
verbleibende Ansprüche
Keine bestimmte Frist gibt es für verbleibende oder ungeklärte Ansprüche. Der Vermieter darf die Mietsicherheit mit seinen Forderungen verrechnen, oder zumindest so lange einbehalten, bis es zu einer Klärung kommt. Das gilt auch für anhängige Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietparteien.

Verjährung

Rüchforderungsansprüche verjähren gemäß § 195 BGB nach 3 Jahren. Das gilt auch für den Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung. Die Frist für die Verjährung beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter die Mietkaution zurückverlangen kann. Fällig wird die Rückforderung frühestens sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrags. Hierzu folgendes Beispiel:

Der Mietvertrag endete am 30.03.2019. Der Mieter kann die Kaution sechs Monate später, also zum 30.09.2019 erstmalig zurückverlangen. Die Verjährungsfrist beginnt am 31.12.2019, und endet 3 Jahre später zum 31.12.2022. Als Mieter müssten Sie sich also spätestens bis Ende 2022 um die Rückzahlung kümmern, um Ihren Anspruch nicht zu verlieren.

Rückzahlung und Nebenkostenabrechnung

Wie oben schon erwähnt, gilt für die letzte Nebenkostenabrechnung eine Besonderheit. Während die Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters bei sonstigen Ansprüchen aus dem Mietvertrag sechs Monate beträgt, erlaubt die Rechtsprechung dem Hausherrn, einen Restbetrag der Kaution für noch ausstehende Nebenkosten bis zu 12 Monate zurück zu halten. Die 12 Monate ergeben sich aus den Abrechnungsterminen der Energieversorger, welche z.B. die Strom- oder Gasabrechnungen für ihre Kunden nur einmal im Jahr vornehmen. Voraussetzung für den Einbehalt der Kaution ist jedoch, dass aus der letzten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten ist. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den übrigen Teil der Mietkaution der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, bereits vorher an den Mieter auszuzahlen. Siehe Fristen aus Beispiel 1 und 2.

Unterschied: Schaden und Abnutzung

Während der Mietdauer kommt es zwangsläufig zu Abnutzungen und kleineren Schäden in der Wohnung. Doch nicht immer ist der Mieter auch tatsächlich zur Reparatur oder zur Übernahme der Kosten verpflichtet. Handelt es lediglich um normale Abnutzungserscheinungen, sind diese mit der Miete bereits abgegolten. Nur bei wirklichen Schäden besteht ein Anspruch des Vermieters auf Reparatur oder Schadensersatz. Entsprechend darf der Hausherr auch nur Schäden die über die normale Abnutzung hinausgehen, mit der Kaution verrechnen. Den Unterschied zwischen Schaden und Abnutzung zeigt die folgende Tabelle:

Wirkliche Schäden
Normale Abnutzungen
Schäden
  • massenhaft kaputte Fliesen und Risse in sanitären Einrichtungen
  • kaputte Fensterscheiben
  • diverse Brandlöcher durch Zigaretten im Fussboden
  • zahlreiche oder tiefe Kratzer im Fussboden von Tieren
normale Abnutzung
  • einzelne gesprungene Fliesen
  • leicht verschmutzte / verfärbte Tapeten
  • normaler Abrieb am Teppichboden
  • leichte Kratzer im Parkett
  • leichte Abdrücke von Möbeln im Fussboden
  • vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
  • normale Abnutzungsspuren an sanitären Einrichtungen

Zinsen bei der Kautionsrückzahlung

Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf Verzinsung des auf dem Kautionskonto angelegten Geldes. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf er auch die aufgelaufenen Zinsen aus der Anlage vom Vermieter zurückverlangen. Die Höhe der Zinszahlung orientiert sich laut Gesetz am sogenannten banküblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Oder einfach ausgedrückt: Es gilt der Zinssatz für das normale klassische Sparbuch, wie man es von früher kennt. Haben sich die Mietparteien allerdings auf eine Anlage mit einem höheren Zins geeinigt, stehen dem Mieter natürlich die entsprechend höheren Zinsen zu. Der Vermieter ist bei der Kautionsrückzahlung verpflichtet, dem Mieter eine genaue Abrechnung zu erstellen.

Rückgabe einer Bürgschaft

Kam eine Mietbürgschaft zum Einsatz, muss auch diese nach Beendigung des Mietvertrags rückabgewickelt werden. Im Unterschied zur Barkaution wurde jedoch kein Bargeld hinterlegt, sodass der Mieter nach dem Auszug auch kein Geld zurückbekommt. Vielmehr gibt der Vermieter die Bürgschaft nach Prüfung und Verrechnung seiner Ansprüche frei, und händigt dem Mieter die Urkunde aus. Detaillierte Infos zum Ablauf finden Sie in unserem Ratgeber zur Kündigung oder zur Inanspruchnahme der Bürgschaft.

Rückforderung der Mietkaution – so geht´s

Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass Vermieter die Kaution (noch) nicht zurückzahlen, obwohl sie es eigentlich müssten. Gerade wenn die Frist von 6 Monaten bereits abgelaufen ist, und / oder der Hausherr bisher keine konkreten Gründe für den Einbehalt geäußert hat, sollten Mieter die Sache aktiv in die Hand nehmen. Im ersten Schritt ist es ratsam, in einem freundlichen und offenen Gespräch die Dinge zu klären. Eine Mahnung sowie weitere rechtliche Schritte sollten erst erfolgen, nachdem der normale Dialog erfolglos war.

Die einzelnen Schritte der Kautionsrückforderung im Überblick

  • 1. Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter. Fragen Sie ganz konkret, wann er die Rückzahung vornimmt, oder welche Gründe eventuell dagegen sprechen.
  • 2. Keine Klärung möglich? Fordern Sie den Hausherrn schriftlich zur Rückzahlung auf. Setzen Sie in dem Schreiben eine Frist von 2 Wochen.
  • 3. Vermieter zahlt nicht? Stellen Sie ihm einen Mahnbescheid zu. Hierfür benötigen Sie nicht zwingend einen Anwalt, siehe online-mahnantrag.de.
  • 4. Keine Reaktion auf den Mahnbescheid? Drohen Sie mit einer Klage vor Gericht.
  • 5. Letzte Möglichkeit: Lassen Sie sich vom Mieterschutzbund oder einem Rechtsanwalt beraten.
  • Dennis sagt:

    Hallo,

    ich habe Ende Februar die Übergabe der alten Wohnung mit dem Vermieter durchgeführt. Es wurden keine Schäden festgestellt. Ich warte ich bis heute auf meine Kaution, obwohl die Vermieterin diese in der 1 März-Woche bezahlen wollte. Telefonisch ist niemand erreichbar.

    Was kann ich tun?

    Vielen Dank Dennis

    • admin sagt:

      Hallo,

      versuchen Sie es schriftlich unter Setzung einer Frist. Die einzelnen Schritte finden Sie hier.

      Viel Erfolg

  • Ivan sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe ein Problem mit der Rückzahlung meiner Kaution. Ich wohnte vom 01.09.2018 bis zum 31.02.2019 in einer Wohnung. Mit dem Vermieter haben wir im Mietvertrag eine Kaution über 800 € vereinbart. Ich bewahrte alle Dokumente und die Überweisung für die Kaution auf. Als ich die Wohnung verließ, sagte er mir, er würde meine Kaution zurückgeben, sobald er die jährliche Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Zwei Wochen nach meinem Auszug schrieb ich ihm, ob er diesen Bericht bereits vorgelegt hatte. Seitdem habe ich nichts mehr gehört. Ich habe mit ihm auf Englisch kommuniziert, weil ich nicht gut genug Deutsch spreche. Ich weiß nicht, was ich tun soll.

    Können Sie mir in diesem Fall einen Rat geben?
    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichen Grüßen
    Ivan

    • admin sagt:

      Hallo,

      der Vermieter kann sich mit der Kautionsrückzahlung einige Monate Zeit lassen, siehe Fristen oben. Ist die Wohnungsübergabe bereits erfolgt, und wurden keine Mängel festgestellt? Dann können Sie von ihm verlangen, dass er den Teil den er nicht für die Nebenkosten benötigt, bereits an Sie auszahlt.

      Viele Grüße

  • Sarah sagt:

    Hallo zusammen,

    ich bin Ende Januar aus meiner Wohnung ausgezogen. Im Mietvertrag steht, dass meine Vermieterin mir die Kaution nach 6 Monaten auszahlt. Sie sagte mir dann telefonisch, dass die Kautionsrückzahlung bis Ende Juni erfolgen wird. Habe jedoch bis heute kein Geld bekommen. Es wurden keine Mängel gefunden. Was kann ich tun??? Ich möchte nicht zum Anwalt gehen, da es sich sehr lange hinziehen wird, und im Endeffekt beide zahlen müssen. Ich bin so verzweifelt, da wir kein gutes Verhältnis hatten. Habe das Gefühl, sie wird mir das Geld niemals überweisen.

    • admin sagt:

      Hallo,

      Sie benötigen nicht unbedingt einen Anwalt. Manchmal hilft etwas Nachdruck. Gehen Sie bitte nach der folgenden Anleitung vor:

  • Thorsten sagt:

    Habe eine Frage:

    Ziehe jetzt Ende Oktober um. Habe meine Wohnung zum 31.12.19 gekündigt. Mein Vermieter schreibt mir, das meine Kaution die ich bezahlt habe laut dem Mietvertrag erst ein Jahr später also der 31.12.20 ausbezahlt wird. ist das überhaupt erlaubt? Habe ich nicht bis spätestens nach 3 Monaten das Recht auf Kautionsrückzahlung?

    • admin sagt:

      Hallo,

      der Vermieter darf sich mit der Rückzahlung bis zu 6 Monate Zeit lassen, wenn er die Wohnung auf Schäden überprüfen möchte. Für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung gelten unter Umständen 12 Monate, siehe Tabelle mit den Fristen oben. Ein bestimmtes bzw. willkürliches Datum darf er jedoch nicht festlegen.

      Freundliche Grüße

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