Schönheitsreparaturen bei Auszug – was ist erlaubt, was nicht?

Für Schönheitsreparaturen ist eigentlich der Vermieter zuständig. Doch in bestimmten Fällen darf der Hausherr die Pflichten per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Aber nicht jede Klausel rund um Farbe, Gips und Tapete ist rechtens. Wir klären auf.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff Schönheitsreparaturen ist erstmal irreführend. Denn hierbei geht es nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne. Vielmehr handelt es sich um Renovierungsarbeiten, die aufgrund der normalen Abnutzung durch das Wohnen notwendig werden. Man versteht hierunter grundsätzlich das malermäßige Überarbeiten der Mieträume, um die äußere Ansehnlichkeit wieder herzustellen.

Es muss sich eindeutig um die Beseitigung von Abnutzungs- und Gebrauchsspuren handeln, die während der Mietzeit entstanden sind, siehe folgende BGH-Urteile: Az.: 185/14, BGHZ 92, 363 BGH v. 18. März 2015 sowie Az. VIII ZR 230/03 vom 28. April 2004.

Typische Beispiele für Schönheitsreparaturen

Grafik zu Schönheitsreparaturen

  • Streichen oder Tapezieren der Wände
  • Streichen oder Lackieren der Eingangstür sowie der Fenster von innen
  • Lackieren von Heizkörpern
  • Ausbessern von Löchern in den Wänden

Das gehört nicht dazu (Instandhaltungsarbeiten)

Viele Arbeiten werden in der Praxis häufig vom Vermieter verlangt, zählen jedoch nicht zu den Schönheitsreparaturen. Zu den normalen Instandhaltungsarbeiten – für die ausschließlich der Vermieter verantwortlich ist – gehören z.B:

  • Streichen oder Lackieren der Eingangstür sowie der Fenster von außen
  • Parkettböden abschleifen und versiegeln
  • komplette Erneuerung der Fußböden
  • Erneuerung von Armaturen im Bad

Schäden – der Unterschied

Bestimmte Schäden oder Unfälle gehören zwar ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen. Allerdings ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Spuren deutlich über die normale Abnutzung hinausgehen. Für folgende Schäden müssen Mieter i.d. Regel selbst aufkommen, siehe Auflistung einiger Beispiele unten. Teilweise kann hierfür auch die private Haftpflichtversicherung in Anspruch genommen werden.

  • Essens- oder Rotweinflecken auf dem noch neuen Teppichboden
  • Brandflecken- oder löcher von Zigaretten
  • Bohrlöcher oder tiefe Kratzer im Parkett
  • erhebliche Sprünge in Waschbecken, Dusche oder Badewanne
  • tiefe Kratzspuren von Haustieren
Zeitwert beachten: In der Regel ist dabei jedoch der Zeitwert zu beachten. So muss z.B. ein neuer Bodenbelag nicht komplett, sondern nur anteilig vom Mieter bezahlt werden, wenn dieser bereits einige Jahre alt ist.

Wann muss ich als Mieter renovieren?

Wann muss ich nun als Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht? Dies hängt von der individuellen Situation ab. Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung sowohl beim Einzug als auch beim Auszug. Wichtig ist zudem, ob der Vermieter die Pflicht zur Renovierung wirksam über den Mietvertrag auf den Mieter übertragen hat. Wir haben eine kurze Frageliste erstellt, an der Sie sich grob orientieren können. Wenn Sie die ersten drei Fragen mit ja beantworten können, sind Sie wahrscheinlich zur Endrenovierung verpflichtet. Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln (Frage 4), muss der Vermieter die Arbeiten hingegen selbst durchführen.

1. Waren die Mieträume bei Ihrem Einzug renoviert?
2. Ist die Wohnung jetzt (bei Ihrem Auszug) renovierungsbedürftig?
3. Steht die Verpflichtung zur Durchführung im Mietvertrag?
4. Enthält der Mietvertrag eventuell unwirksame Klauseln?

Wann gilt eine Wohnung als renoviert?

Das Mietobjekt muss hierfür nicht auf den Punkt frisch renoviert worden sein, sondern sollte laut BGH den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Das bedeutet konkret: ganz leichte Abnutzungsspuren sind erlaubt. Erhebliche Gebrauchsspuren müssen hingegen vor dem Einzug beseitigt worden sein, oder entsprechend beim Auszug beseitigt werden.

Art und Weise der Ausführung

Sofern im Mietvertrag kein Vermerk zur Art und Weise der Ausführungen zu finden ist, werden die Schönheitsreparaturen als Gattungsschulden im Sinne des § 243 BGB beurteilt. Für den Mieter bedeutet das: Er muss diese Arbeiten nur in mittlerer Art und Güte (siehe § 243 Abs. 1 BGB) leisten. Das bedeutet, dass im Wesentlichen ein ordentlicher Zustand erreicht werden muss. Das Einhalten bestimmter DIN Normen ist also nicht erforderlich (siehe hierzu auch LG Berlin 102 C 264/03 vom 23.01.2009). Ausnahmen können aber durch individualisierte Klauseln vorgenommen werden.

Was bedeutet „mittlerer Art und Güte“? Generell sind die Reparaturen dabei in ordentlicher Art und Weise auszuführen. So ist beim Tapezieren auf das Muster zu achten, beim Anstrich dürfen keine Nasen oder Pinselstriche erkennbar sein.

Quotenregelung beachten

Hierbei sollte übrigens auch die Quotenregelung beachtet werden. Sollte der Mieter ausziehen, bevor die Fristen für die vereinbarten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind, können die Mietparteien eine anteilige Kostenübernahme vereinbaren. Diese sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zulässig. Allerdings ist diese besondere Abgeltungs- oder Quotenregelung nur dann wirksam, wenn

  • eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bestand
  • die Abgeltung nur für die Mietzeit geschuldet ist
  • die Quoten nachvollziehbar und transparent sind
  • der Mieter die Wahl zwischen einer Kostenübernahme und der eigenen Ausführung hat

Fristen

Die Setzung von Fristen für die Ausführung ist grundsätzlich zulässig. Jedoch muss es sich dabei um eine so genannte flexible Renovierungsklausel handeln. Eine starre Fristenregelung ist dagegen unzulässig. Der Unterschied soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:

Starre Fristenregelung

Eine starre Fristenregelung schreibt Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen vor. Dies geschieht unabhängig davon, ob eine Renovierung nötig ist oder nicht.

Renovierungen in Küche, Bad und Toilette sind vom Mieter spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen.

Flexible Renovierungsklausel

Eine weiche oder flexible Fristenregelung enthält zwar ebenfalls zeitliche Angaben, innerhalb denen der Mieter zu renovieren hat. Die Arbeiten sind jedoch nur „bei Bedarf“ oder „falls erforderlich“ durchzuführen.

Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette sind alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen, falls dies erforderlich ist

Unwirksame Klauseln

Fast 50 Prozent aller Mietverträge die vor 2007 abgeschlossen wurden, enthalten unwirksame Klauseln. Hierbei handelt es sich meist um die folgenden Punkte: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne sowie Endrenovierung.

Ausführungsbestimmungen

Bei diesen Bestimmungen handelt es sich um Klauseln, bei denen Mieter unangemessen benachteiligt werden. Sie sind besonders häufig vorzufinden, und müssen immer im Einzelfall genau beurteilt werden. So enthält eine Schönheitsreparaturklausel oft eine Ausführungsbestimmung die zur gesamten Unwirksamkeit führten kann, wenn der Mieter

  • während Mietzeit bei der Gestaltung seiner Räume eingeschränkt wird
  • renovieren muss, auch wenn er dies erst vor kurzem getan hat
  • verpflichtet wird, mehr zu renovieren als er abgewohnt hat
  • die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen soll

Starre Fristenpläne

Ein starrer Fristenplan führt wie oben erwähnt zur Unwirksamkeit. Eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache ist nicht zulässig. Hierzu zählen auch weiche Fristenpläne, die ein regelmäßiges Renovieren verlangen. Wird jedoch in den weichen Fristenplänen eine Ausnahme im Hinblick auf den Zustand der Mieträume eingefügt, bleiben diese wirksam.

Endrenovierung

Häufig ist auch diese Formulierung anzutreffen. Dabei soll der Mieter – unabhängig vom Zustand der Mietsache – bei seinem Auszug eine Endrenovierung durchführen. Dabei spielt die letzte Renovierung ebenfalls keine Rolle. Diese Klausel ist grundsätzlich unzulässig (BGH VIII ZR 308/02 vom 14.Mai 2003). Auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bis spätestens zum Auszug alle erforderlichen Arbeiten auszuführen, ist nicht erlaubt.

Hinweis bei Meinungsverschiedenheiten

Wer als Mieter eine vermeintlich unwirksame Klausel im Mietvertrag entdeckt oder meint, das die aufgeführte Verpflichtung zu den Schönheitsreparaturen weit über das Ziel hinaus geht, sollte zuvor ein Gespräch mit dem Vermieter suchen. Sollte es dabei zu keiner Einigung kommen, raten wir zu einer rechtsanwaltlichen Beratung, da die Rechtsprechung in vielen Punkten bis heute nicht eindeutig ausfällt, und oft großen Interpretationsspielraum zulässt.

Tipps für den Auszug

Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart, sind diese im Rahmen des Zulässigen auszuführen. Doch wie sollte das in der Praxis ablaufen, und was gilt es zu beachten? Wir geben einige Tipps, damit der Auszug ohne Komplikationen verläuft.

  • War die Wohnung bei Einzug nicht renoviert, muss sie auch beim Auszug nicht renoviert werden.
  • Kein Mieter ist verpflichtet mehr zu renovieren als er abgewohnt hat.
  • Schönheitsreparaturen bei Auszug umfassen nur Arbeiten von innen, also Türrahmen und Fensterrahmen auf Innenseite
  • Es gehören nur Arbeiten dazu, die sich mit Farbe, Gips und Tapete erledigen lassen.
  • Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte als Anstrichfarbe immer weiß gewählt werden. Wurde zwischendurch eine knallige Farbe gewählt, sollte diese im Zweifel in weiss abgeändert werden.
  • Löcher im Teppichboden oder tiefe Kratzer im Parkett gehören zwar nicht zu den Schönheitsreparaturen, müssen aber trotzdem vom Mieter beseitigt werden (siehe Schäden).
  • Entfernen Sie immer Bohr- und Dübellöcher aus den Wänden.
  • Bei der Wohnungsabnahme das Übergabeprotokoll vom Vermieter unterschreiben lassen.

Verrechnung mit der Kaution

In den meisten Mietverträgen wird zur Absicherung der Ansprüche des Vermieters eine Mietkaution (§ 551 BGB) vereinbart. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört zu den Ansprüchen aus dem Mietvertrag. Sofern der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu (siehe auch §§ 280, 281, 555a Abs. 3 BGB) zu. Der Hausherr darf die Kaution teilweise oder ganz einbehalten, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach. Wurde eine Mietbürgschaft hinterlegt, darf der Hausherr diese in Anspruch nehmen. Reicht die hinterlegte Kaution für die durchzuführenden Arbeiten nicht aus, ist der Vermieter berechtigt, die Restsumme als Schadensersatz vom Mieter einfordern.

Rechtsprechung und Gerichtsurteile

In den letzten Jahren gab es zahlreiche Entscheidungen des BGH und vor anderen Gerichten, die auf beiden Seiten für große Unsicherheit gesorgt haben. Dabei kommt es immer wieder zu vielen Missverständnissen. Wir haben einmal auf einige der wichtigsten und interessantesten Entscheidungen geblickt. Maßstab für alle Urteile durch das BGH oder andere Gerichte sind in den §§ 535 und 538 BGB zu finden. Beachtet werden sollten auch die folgenden Rechtsprechungen durch den BGH (siehe hierzu Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 vom 18.03.2015). Diese sehen eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann vor, wenn die Wohnung bereits renoviert übergeben wurde. Was dabei renoviert heißt, muss im Einzelfall geprüft werden. Der BGH sieht hier zunächst den Gesamteindruck einer Mietsache, die einem renovierten Eindruck entsprechen muss. Für die Beurteilung ist das Übergabeprotokoll beim Einzug maßgeblich. In diesem Zusammenhang ist auch die Anfangsrenovierung durch den Mieter nichtig. Außer der Vermieter hat hierfür einen angemessenen Ausgleich in Geld geleistet (siehe BGHZ 101, 253).

VIII ZR 316/06 vom 12.09.2007

Das Urteil besagt, dass Klauseln die unabhängig von Mietdauer, der Abnutzung sowie der letzten Schönheitsreparatur eine Renovierung bei Auszug vorschreibt, unwirksam sind.

VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004

Starre Firsten sind nichtig, wenn der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter diese verbindlich zu den festgelegten Fristen durchführen muss, ohne dass eine Renovierung nötig scheint.

BHG Urteil von Juli 2008 in Bezug zu § 535 BGB

Wird eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, trägt der Vermieter die anfallende Last. Der Mieter muss in diesem Fall nicht mehr bei Auszug renovieren und kann sogar im bestehenden Mietverhältnis die Durchführung der Arbeiten verlangen.

VIII ZR 416/12 vom 06.11.2013

Bunte Wände können zum Schadensersatz berechtigen. Hat der Mieter die Wohnung nicht in neutralen Farben zurückgegeben, muss er an den Vermieter Schadensersatz leisten.

VIII ZR 237/11 vom 11.09.2012

Der Vermieter hat bei den Schönheitsreparaturen kein Mitspracherecht. Behält sich dieser in einer Klausel jedoch ein Mitspracherecht vor, so dass der Mieter die Arbeiten nur mit seiner Zustimmung vornehmen darf, ist diese unwirksam. Auch dann, wenn sich die Zustimmungserfordernis auf „erhebliche“ Abweichungen beschränken mag.

VIII ZR 294/09 vom 09.06.2010

Wer als Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss dabei die Möglichkeit bekommen, die Arbeiten selbst vorzunehmen. So ist eine Klausel unwirksam, welche die Durchführung auf einen Fachbetrieb beschränkt.

VIII ZR 48/09 vom 13.01.2010

Sowohl der Außenanstrich von Türen und Fenstern als auch das Abziehen und Wiederherstellen der Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine solche Renovierungsklausel ist stets als unwirksam anzusehen.

VIII ZR47/11 vom 21.09.2011 und VIII ZR 198/10

Weißen als Klausel ist unzulässig. Wird in einem Mietvertrag der Mieter zum Weißen der Wände verpflichtet, ist das eine unzulässige Farbvorgabe. Ebenso kann der Vermieter keine Klausel einfügen, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses weiß gestrichen zurückzugeben.

VIII ZR 137/12 vom 05.03.2013

Ist in dem Mietvertrag eine Klausel zur Pflicht der Parkettversiegelung aufgeführt, ist diese unwirksam.

Kategorie: Allgemein
  • H. Schröder sagt:

    Alles schön und immer die Verpflichtung beim Mieter annehmen. Was aber ist, wenn in der Miete ein Beitrag für Schönheitsreparaturen abgezogen wird, und der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben / Fristen nicht einhält?

    • admin sagt:

      Sehr geehrte Damen und Herren,

      bei starren Fristen und unwirksamen Klauseln im Mietvertrag dürfen Sie die Ausführung verweigern. Dasselbe gilt, wenn der Mietvertrag gar keine Angaben zu den Durchführungsfristen enthält. Wenn keine Einigung mit Ihrem Vermieter möglich ist, suchen Sie sich eventuell Hilfe bei Ihrem örtlichen Mieterverein. Möchte der Vermieter Ihre Kaution einbehalten, hilft Ihnen vielleicht dieser Beitrag weiter: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück – das können Sie tun.

      Mit freundlichen Grüßen
      Die Redaktion

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