Schönheitsreparaturen: Wann sind Mieter dazu verpflichtet?

Wann sind Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?Dass beim Auszug renoviert werden muss, steht in so gut wie in jedem Mietvertrag. Doch nicht immer sind Mieter tatsächlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das gilt vor allem dann, wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert übernommen wurde, oder in einem guten Zustand ist.


➥ Das Wichtigste auf einen Blick

  • 1. Mieter sind nicht automatisch zur Renovierung verpflichtet.
  • 2. Schönheitsreparaturen müssen im Mietvertrag wirksam vereinbart worden sein.
  • 3. Es kommt auch immer auf den Zustand der Wohnung an.

Was genau sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Der Begriff Schönheitsreparaturen ist erstmal irreführend. Denn hierbei geht es nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne. Vielmehr handelt es sich um Renovierungsarbeiten, die aufgrund der normalen Abnutzung durch das Wohnen notwendig werden. Man versteht hierunter grundsätzlich das malermäßige Überarbeiten der Mieträume, um die äußere Ansehnlichkeit wieder herzustellen.

Es muss sich eindeutig um die Beseitigung von Abnutzungs- und Gebrauchsspuren handeln, die während der Mietzeit entstanden sind, siehe folgende BGH-Urteile: Az.: 185/14, BGHZ 92, 363 BGH v. 18. März 2015 sowie Az. VIII ZR 230/03 vom 28. April 2004.

Welche Renovierungsarbeiten muss der Mieter übernehmen?

Nicht alle Renovierungsarbeiten sind tatsächlich auch Schönheitsreparaturen. Was über die normale Abnutzung durch das Wohnen hinausgeht, fällt unter den Begriff Schaden, und muss vom Mieter oder auf dessen Kosten beseitigt werden. Für Instandhaltungsarbeiten ist dagegen immer der Vermieter zuständig. Wir erläutern die Unterschiede.

Typische Beispiele für Schönheitsreparaturen

Die folgende Auflistung enthält typische Beispiele. Die folgenden Arbeiten müssen Mieter durchführen, wenn sie dazu verpflichtet sind.

  • Streichen oder Tapezieren der Wände
  • Streichen oder Lackieren der Eingangstür sowie der Fenster von innen
  • Lackieren von Heizkörpern
  • Ausbessern von Löchern in den Wänden

Das gehört nicht dazu (Instandhaltungsarbeiten)

Viele Arbeiten werden in der Praxis häufig vom Vermieter verlangt, zählen jedoch nicht zu den Schönheitsreparaturen. Zu den normalen Instandhaltungsarbeiten – für die ausschließlich der Vermieter verantwortlich ist – gehören z.B:

  • Streichen oder Lackieren der Eingangstür sowie der Fenster von außen
  • Parkettböden abschleifen und versiegeln
  • komplette Erneuerung der Fußböden
  • Erneuerung von Armaturen im Bad

Schäden: der Unterschied

Bestimmte Schäden oder Unfälle gehören zwar ebenfalls nicht zu Schönheitsreparaturen. Allerdings ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Spuren über die normale Abnutzung hinausgehen. Für folgende Schäden müssen Mieter i.d. Regel selbst aufkommen, siehe Auflistung einiger Beispiele unten. Teilweise kann hierfür auch die private Haftpflichtversicherung in Anspruch genommen werden.

  • Essens- oder Rotweinflecken auf dem noch neuen Teppichboden
  • Brandflecken- oder löcher von Zigaretten
  • Bohrlöcher oder tiefe Kratzer im Parkett
  • erhebliche Sprünge in Waschbecken, Dusche oder Badewanne
  • tiefe Kratzspuren von Haustieren
Zeitwert beachten: In der Regel ist dabei jedoch der Zeitwert zu beachten. So muss z.B. ein neuer Bodenbelag nicht komplett, sondern nur anteilig vom Mieter bezahlt werden, wenn dieser bereits einige Jahre alt ist.

Wann sind Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Ob Sie als Mieter dazu verpflichtet sind, hängt von der individuellen Situation ab. Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung sowohl beim Einzug als auch beim Auszug. Wichtig ist zudem, ob der Vermieter Schönheitsreparaturen wirksam über den Mietvertrag auf den Mieter übertragen hat. Wir haben eine kurze Frageliste erstellt, an der Sie sich grob orientieren können. Wenn Sie die ersten drei Fragen mit ja beantworten können, sind Sie wahrscheinlich zur Endrenovierung verpflichtet. Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln (Frage 4), muss der Vermieter die Arbeiten hingegen selbst durchführen.

1. Waren die Mieträume bei Ihrem Einzug renoviert?
2. Ist die Wohnung jetzt (bei Ihrem Auszug) renovierungsbedürftig?
3. Steht die Verpflichtung zur Durchführung im Mietvertrag?
4. Enthält der Mietvertrag eventuell unwirksame Klauseln?

Wann gilt eine Wohnung als renoviert?

Das Mietobjekt muss hierfür nicht auf den Punkt frisch renoviert worden sein, sondern sollte laut BGH den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Das bedeutet konkret: ganz leichte Abnutzungsspuren sind erlaubt. Erhebliche Gebrauchsspuren müssen hingegen vor dem Einzug beseitigt worden sein, oder entsprechend beim Auszug beseitigt werden.

Tipps für Mieter bei Auszug

Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart, sind diese im Rahmen des Zulässigen auszuführen. Doch wie sollte das in der Praxis ablaufen, und was gilt es zu beachten? Wir geben einige Tipps, damit der Auszug ohne Komplikationen verläuft.

  • Kein Mieter ist verpflichtet mehr zu renovieren als er abgewohnt hat.
  • Es gehören nur Arbeiten dazu, die sich mit Farbe, Gips und Tapete erledigen lassen.
  • Gestrichen wird nur von innen, also Wände, Decken, Türrahmen und Fensterrahmen auf der Innenseite.
  • Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte als Anstrichfarbe immer weiß gewählt werden. Wurde zwischendurch eine knallige Farbe gewählt, sollte diese bis zur Wohnungsübergabe bei Auszug abgeändert werden.
  • Entfernen Sie immer Bohr- und Dübellöcher aus den Wänden.

BGH stärkt Mieter-Rechte

In den letzten Jahren gab es zahlreiche Entscheidungen des BGH und vor anderen Gerichten, die auf beiden Seiten für große Unsicherheit gesorgt haben. Dabei kommt es immer wieder zu vielen Missverständnissen. Wir haben einmal auf einige der wichtigsten und interessantesten Entscheidungen geblickt. Maßstab für alle Urteile durch das BGH oder andere Gerichte sind in den § 535 und 538 BGB zu finden. Beachtet werden sollten auch die folgenden Rechtsprechungen durch den BGH (siehe hierzu Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 vom 18.03.2015). Diese sehen eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann vor, wenn die Wohnung bereits renoviert übergeben wurde. Was dabei renoviert heißt, muss im Einzelfall geprüft werden. Der BGH sieht hier zunächst den Gesamteindruck einer Mietsache, die einem renovierten Eindruck entsprechen muss. Für die Beurteilung ist das Übergabeprotokoll beim Einzug maßgeblich. In diesem Zusammenhang ist auch die Anfangsrenovierung durch den Mieter nichtig. Außer der Vermieter hat hierfür einen angemessenen Ausgleich in Geld geleistet (siehe BGHZ 101, 253).

Kategorie: Allgemein
  • Schröder sagt:

    Alles schön und immer die Verpflichtung beim Mieter annehmen. Was aber ist, wenn in der Miete ein Beitrag für Schönheitsreparaturen abgezogen wird, und der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben / Fristen nicht einhält?

    • admin sagt:

      Sehr geehrte Damen und Herren,

      bei starren Fristen und unwirksamen Klauseln im Mietvertrag dürfen Sie die Ausführung verweigern. Dasselbe gilt, wenn der Mietvertrag gar keine Angaben zu den Durchführungsfristen enthält. Wenn keine Einigung mit Ihrem Vermieter möglich ist, suchen Sie sich eventuell Hilfe bei Ihrem örtlichen Mieterverein. Möchte der Vermieter Ihre Kaution einbehalten, hilft Ihnen vielleicht dieser Beitrag weiter: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück – das können Sie tun.

      Mit freundlichen Grüßen
      Die Redaktion

  • Sven sagt:

    Wie Sie bereits anführen, hängt es von der individuellen Situation ab, ob man Schönheitsreparaturen als Mieter machen muss. Ich habe zuletzt in Absprache mit dem Vermieter den Parkettboden schleifen lassen. Dies gehört zu den Leistungen, welche der Mieter nicht unbedingt tragen muss. Vielen Dank für Ihren Beitrag!

    • admin sagt:

      Hallo,

      ja stimmt. Parkett schleifen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, und muss vom Vermieter erledigt werden. Wurde allerdings eine „Individualvereinbarung“ abseits vom Mietvertrag getroffen, kann eine solche Regelung auch gültig sein.

      Freundliche Grüße

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