Mietpreisbremse wirkungslos – was sich ändern muss

Grafik zur MietpreisbremseMieten müssen bezahlbar bleiben. In München gilt deshalb die Mietpreisbremse. Dasselbe gilt für Hamburg, die Hauptstadt Berlin sowie dutzende weitere Städte in Deutschland. So ist es zumindest theoretisch. Vom Gesetzespapier in den Mietvertrag wird es die Obergrenze für Mieterhöhungen vermutlich niemals schaffen. Grund genug für eine Bestandsaufnahme sowie Kritik und ein paar Verbesserungsvorschläge.

Das ist die Mietpreisbremse

CDU und SPD brachten mit der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen – so der offizielle Begriff – im Juni 2015 ein Gesetz auf den Weg, welches Vermietern die unbegrenzte Erhöhung von Kaltmieten bei der Neuvermietung erschweren soll. Die Gesetzesvorlage ist zur Mieterentlastung in Ballungsräumen gedacht. Für fünf Jahre soll die Mietpreisbremse alle Neuvermietungen in Bereichen „mit angespannten Wohnungsmärkten“ regeln, also vor allem in Ballungsräumen und Uni-Städten. Die Miethöhe für Neuvermietungen ist durch die Regelung fortan auf ein Maximum von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete limitiert. Das ist i.d. Regel der örtliche Mietspiegel.

Das Gesetz im Überblick

Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse regelt, dass bei Neu- und Wiedervermietungen die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Wo gilt sie?
Sie gilt in angespannten Wohnungsmärkten, also insbesondere in Ballungsräumen und Uni-Städten. Die Gebiete werden von den Bundesländern ausgewählt. Momentan gilt die Obergrenze für Mieterhöhungen u.a. für München, Hamburg und Berlin
Warum wurde sie eingeführt?
Die Mieten sollen auch in begehrten Wohnlagen stabil bleiben, und auch für finanzschwachen Mieter bezahlbar sein.
Wann wurde sie eingeführt?
Das neue Gesetz gibt es seit 1. Juni 2015

Ausnahmen

Neubauten
Immobilien die erstmals genutzt und vermietet werden, sind ausgenommen. Der Gesetzgeber möchte die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum nicht blockieren.
bei umfassenden Modernisierungen
Hiervon spricht man, wenn der Umbau der Immobilie mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kostet.
bestehende Mietverträge
Wurde die Mieterhöhung vor der Gesetzeseinführung vorgenommen, muss der Vermieter den Mietpreis nicht im Nachhinein absenken, und dem Mieter Geld erstatten.
möblierte Wohnungen
Vermieter können einen Möblierungszuschlag verlangen. Da es keinen Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt, können Vermieter so den Preis fast beliebig festsetzen, und so die Mietpreisbremse umgehen.

Weiterhin Wohnungsknappheit

Mieterentlastung, Transparenz durch Mietspiegel und Auskunftsrecht für Mieter – der Gesetzestext hört sich gut an. Neubauende oder teuer sanierende Eigentümer bleiben jedoch bei ihrer Investition in den Wohnungsmarkt von der Preisbremse verschont, und dürfen weiter höhere Mieten verlangen. Die Idee des neuen Mietpreisgesetzes scheint einfach alle Beteiligten zu befriedigen. Wäre da nicht ein entscheidender Punkt: Das Gesetz lässt die eigentliche Ursache für angespannte Wohnungsmärkte unberührt. Die Wohnungsnot in Ballungsgebieten bleibt so trotz Obergrenze bestehen. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass das neue Gesetz von Vermietern umgangen wird.

Vermieter ignorieren Gesetz

Aktuellen Zahlen zufolge ist die Kappungsgrenze für Mieten in Ballungsräumen wie Berlin oder München auch lange nach der offiziellen Einführung eigentlich nie wirklich angekommen. Da Hausherren bei Verstößen meist keine Sanktionen zu befürchten haben, hält sich ein Großteil auch nicht an die neuen Bestimmungen. Laut Studien des Forschungsinstituts Regiokontext im Auftrag des Mietervereins Berlin liegen die Mietpreise der Hauptstadt mehr als 30 Prozent über dem, was man als zulässig bezeichnen würde. In München finden sich auf Immobilienportalen noch deutlich mehr gesetzeswidrig überteuerte Mietobjekte. Durchschnittsmieten von 20 Euro pro Quadratmeter sind hier die Regel, obwohl es eigentlich nicht mehr als knapp 13 Euro sein dürften. Viele gut informierte Vermieter ignorieren die Mietpreisbremse, denn sie wissen um die Tatsache, dass die meisten Mieter nicht gegen Verstöße vorgehen. Der Deutsche Mieterbund erkennt bei mehr als die Hälfte aller aktuellen Mietangebote Verstöße gegen das Gesetz. Einen drastischen Anstieg hätten zudem auch Mieten in B-Lagen – also am Stadtrand von Ballungszentren – da viele Wohnungssuchende auf die Randbezirke ausweichen. Nur größere Wohnungsgesellschaften sowie öffentliche und genossenschaftliche Gesellschaften scheinen sich an die Regeln zu halten.

Mieter wehren sich nicht

Zwar dürfen Mieter gegen Verstöße rechtlich vorgehen, tatsächliche Klagen bleiben allerdings rar. Wer in Ballungszentren eine Wohnung sucht, weiß nämlich um das begrenzte Angebot. Sobald ein passendes Objekt gefunden wurde, möchte man es sich daher nur ungern mit dem Vermieter verscherzen. In der Not frisst der Teufel Fliegen. Aus diesem Grund holen Betroffene bei Verstößen gegen das Gesetz meist nicht einmal Beratung beim Mietverein oder ähnlichen Institutionen ein. Die Erleichterung über die bezogene Wohnung überwiegt. Die Ungerechtigkeit wird zur Nebensache.

Bedenken gab es schon vorab

Schon im vergangenen Jahr wurden vor dem Inkrafttreten Bedenken an der Wirksamkeit einer Preisbremse laut. Mit der festgelegten Obergrenze der örtlichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent bezieht sich das Mietpreisgesetz Kritikern zufolge zum Beispiel auf eine relativ offene Bezugsgröße. Zwar gibt der Mietspiegel einer Gemeinde normalerweise Auskunft über ortsübliche Vergleichsmieten, nicht alle deutschen Städte verfügen jedoch über wissenschaftlich erstellte Mietspiegel. Veraltete oder grob geschätzte Werte sorgen für eine eher unverbindliche Betrachtungsweise. Der Mieterbund kritisiert im vergangenen Jahr außerdem die Vielzahl an Ausnahmen und Einschränkungen. Dass das Preislimit beispielsweise nicht für aufwendig sanierte Wohnungen gelte, schwäche die Regelung ebenso ab wie die Tatsache, dass zuvor oberhalb des Mietspiegels angesetzte Mieten bei der Neuvermietung nicht wieder gesenkt werden müssen.

In vielen Städten fehlt Mietspiegel

Gerade viele kleinere Städte mit Mietpreisbremse haben keinen Mietspiegel. Somit fehlt die Bezugsgröße um festzustellen, ob sich die Höhe der Miete innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen befindet. Steht keine örtliche Vergleichsmiete zur Verfügung, haben Mieter wenig Möglichkeiten, dem Vermieter einen Verstoß nachzuweisen.

Preisbremse erreicht Gegenteil

Für Investoren dauert es durch das Mietpreisgesetz länger, bis sich die Kosten der Investition amortisieren. Aus diesem Grund der Anreiz verloren, in betroffenen Gebiete zu investieren. Die Wohnungsknappheit in Ballungszentren steigt somit weiter an, obwohl das Gesetz dem Problem eigentlich entgegenwirken sollte. Tatsächlich schafft die Kappungsgrenze mittlerweile aber genau die Wohnungsnot, die sie ursprünglich verhindern wollte. Das gilt nicht nur wegen den Interessenverlusten auf Seiten von Investoren, sondern auch wegen künstlicher Verbilligungen. Sogar unter der Kappungsgrenze vermietete Wohnungen sind für finanzschwache Personen nicht zu bekommen. Die Nachfrage für derartige Angebote steigt auf dem Immobilienmarkt stetig an. Weil Hausherren daher aus einem riesigen Pool von Bewerben auswählen können, werden sie ihre Wohnungen weiterhin an Bewerber mit höchster Bonität vergeben. Immobilienexperten sehen das Mietpreisgesetz deshalb als idealen Nährboden für einen Schwarzmarkt, auf dem Wohnungen bei entsprechender Bezahlung unter der Hand vermittelt werden. Auch für Menschen in bereits vor dem Gesetz bestandenen Mietverträgen hat die ursprünglich als Finanzentlastung gedachte Preisbremse negative Folgen, da sie mit umso drastischeren Preiserhöhungen rechnen müssen. Eine Entspannung der Situation ist aus den genannten Gründen nicht zu erwarten. Experten schlagen mittlerweile vollkommen andere Lösungsansätze vor.

Ideen zur Verbesserung

Der Berliner Bausenator Geisel wirbt in Hamburg und Nordrhein-Westfalen für eine Grunderneuerung des Gesetzes. Die Reform soll über Bundesratsinitiativen stattfinden. Vermieter sollen sich seiner Meinung nach dazu verpflichten, bisherige Mietpreise transparenter anzugeben. So könnten zumindest Verstöße gegen das Gesetz klarer identifiziert und geahndet werden. Da derartige Schritte wegen der weiter oben diskutierten Zusammenhänge aber noch immer eine Verschärfung der Mietsituation zur Folge hätten, wäre auch dieser Vorschlag nur eine Notlösung.

Keine Ausnahmen mehr

Dasselbe gilt für die im Bundestag lautgewordenen Forderungen der Grünen und Linken, die eine Nachjustierung des Gesetzes erreichen wollen. Ausnahmen sollen nach Meinung beider Parteien ganz aus dem Gesetz gestrichen werden. Außerdem fordern beide für die nahe Zukunft eine strenge Bestrafung von Wuchermieten. Die Mietpreise würden sich nach einer solchen Nachjustierung vermutlich zwar auf das eigentlich geplante Niveau absenken, allerdings würde sich so eine DDR-ähnliche Situation ergeben. Wie damals die Bananen in der DDR wären Mietwohnungen in Ballungszentren fortan zwar zu kleinen Preisen zu haben, jedoch für den Großteil aller Menschen nicht zu bekommen. Nur Finanzstarke würden von dieser Regelung profitieren.

Finanzielle Unterstützung für Geringverdiener

Mieter mit durchschnittlicher oder schwacher Bonität würden nach einer Nachjustierung im Sinne der Grünen und Linken überhaupt keine Wohnungen in Ballungszentren mehr bekommen. Mittlerweile fordern Experten wie Rechtsanwalt Andreas Thomson daher statt einer Gesetzesverschärfung eine Mietpreiserhöhung in zentralen Lagen. Für Finanzschwache solle zur selben Zeit eine höhere Unterstützung eingerichtet werden. Nach der Anhebung der Mietpreise könnten gewisse Anteile des Geldes in eine Sonderumlage für finanzschwache Menschen abgeschöpft werden. Durch diese Finanzunterstützung hätten auch schlechter gestellte Personen Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Während Familien mit Kleinkindern durch das aktuelle Mietpreisgesetz und geplante Verschärfungen vorwiegend in B-Lagen verdrängt werden, und Vermögende ohne Kinder in den Innenstädten Altbauten kaufen, könnte ein derartiges System neue Perspektiven für den Wohnungsmarkt eröffnen.

Bauförderung statt Preisbremse

Der Immobilienmarkt ist ein freier Markt. Aus diesem Grund hängen die Preise dort von Angebot und Nachfrage ab. Wo zahlreiche Wohnungen zur Verfügung stehen, sind die Mieten niedriger. Wo es bei gleichbleibender Nachfrage nur wenige Immobilien gibt, steigen die Preise. Haushalte werden im 21. Jahrhundert immer kleiner. Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte immer mehr an. 2002 umfasste ein Berliner Haushalt im Schnitt 1,8 Personen, 2012 waren es nur noch 1,7. Für die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bedeutet das einen stetigen Zuwachs. Zwischen 2002 und 2012 ist die Nachfrage sogar um mehr als 100.000 Wohnungen angestiegen, wenn man von dieser Haushaltsentwicklung ausgeht. Gleichzeitig nimmt die Einwohnerzahl in Ballungsgebieten immer weiter zu, weshalb auch die Nachfrage nach Immobilien weiter steigen wird. Laut des Mietvereins München freuen sich die meisten Menschen daher bereits darüber, überhaupt eine Wohnung zu finden. Vor dem Hintergrund eines freien Marktes könnte sich die mietpreisliche Situation auf lange Sicht nur durch eine Erhöhung des Angebots an Wohnraum entspannen. Förderungen für Neubauten könnten ein Lösungsansatz sein, welcher zusätzlich positive Auswirkungen auf die Wirtschaft wie z.B. Handwerksbetriebe und Bauunternehmen hätte. Der Lösungsansatz Preisbremse bewirkt angesichts der beschriebenen Zusammenhänge dagegen nur wenig. Je weniger eingenommen wird, desto weniger wird auch in Neubauten investiert, und desto unwahrscheinlicher wird damit eine baldige Befriedigung der weiterhin steigenden Nachfrage.

Kategorie: Allgemein
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