Mietbürgschaft ist nicht immer auf drei Monatsmieten begrenzt

Eine Mietsicherheit ist in ihrer Höhe gesetzlich immer auf drei Monatsmieten begrenzt. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Kaution als Bürgschaft hinterlegt wurde. Doch es gibt Ausnahmen. In bestimmten Fällen wird von der Rechtsprechung auch eine höhere Haftung des Bürgen für zulässig erklärt.

Höhe und Begrenzung einer Mietbürgschaft

Grafik zu Tipps für die WG-SucheWird eine Bürgschaft zur Absicherung eines Mietverhältnisses verwendet (Mietbürgschaft), gilt wie bei der normalen Mietkaution der §551 BGB. In Abs. 1 des Paragraphen wird die Haftung des Bürgen auf drei Nettomieten begrenzt. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung ist nicht zulässig. Das gilt auch dann, wenn die Mietsicherheit aus einer in bar hinterlegten Mietkaution sowie einer zusätzlichen Bürgschaft besteht.

Übersicherung

Überschreitet die Gesamtsumme der Mietsicherheiten – entweder die der Barkaution, der hinterlegten Bürgschaft oder beiden Sicherheiten zusammen – die Obergrenze von drei Nettokaltmieten, handelt es sich um eine so genannte Übersicherung.

Folgen der Übersicherung

Liegt eine Übersicherung vor, ist der die erlaubte Höchstgrenze überschreitende Betrag als nichtig anzusehen. Dies kann entweder zu einer kompletten oder teilweisen Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung führen, siehe folgende Beispiele:

  • Besteht die Kautionsvereinbarung aus einer einzigen Sicherheit (z.B. nur Barkaution oder nur Bürgschaft) welche den zulässigen Höchstbetrag von drei Nettomieten überschreitet, ist die Sicherung komplett unwirksam. Das bedeutet konkret: der Vermieter kann die Kaution bei Schäden oder Mietrückständen nicht in Anspruch nehmen.
  • Besteht die Kautionsvereinbarung aus zwei verschiedenen Sicherheiten (z.B. Barkaution und Bürgschaft), ist der Teil welcher den zulässigen Höchstbetrag überschreitet, unwirksam. Wird z.B. die schon hinterlegte Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten durch eine Elternbürgschaft aufgestockt, ist nur die Vereinbarung über die Barkaution wirksam. Die Bürgschaft ist hingegen als nichtig anzusehen. Das bedeutet konkret: der Vermieter kann die normale Kaution in Anspruch nehmen. Eine Inanspruchnahme der Eltern ist hingegen aufgrund der Übersicherung nicht möglich. Siehe jedoch Ausnahmen.

Ausnahmen von der Haftungsbeschränkung

In der aktuellen Rechtsprechung gibt es zwei Ausnahmefälle, in denen die Begrenzung der Haftung auf drei Monatsmieten gemäß §551 BGB Abs.1 ausgesetzt wird. In einigen Urteilen (siehe unten) wird der Schutz des Vermieters über den des Bürgen gestellt. Es handelt sich hierbei um die Rettungsbürgschaft sowie die freiwillige Bürgschaft.

Rettungsbürgschaft

Eine Rettungsbürgschaft kann immer dann abgeschlossen werden, wenn sich ein Mieter im Zahlungsverzug befindet, und der Vermieter deshalb den laufenden Mietvertrag kündigen will. In diesem Fall springt der Bürge als Retter ein, und gewährt dem Vermieter eine zusätzliche Mietsicherheit. Aus diesem Grund gilt für die Rettungsbürgschaft keine Begrenzung in Höhe von maximal drei Nettokaltmieten. Schließt ein Bürge eine Rettungsbürgschaft ab, so verpflichtet er sich zur Zahlung der gesamten Verbindlichkeiten des Mieters, die aus dem Mietverhältnis resultieren. Aus diesem Grund stellt diese Form der Bürgschaft für den Bürgen ein enormes Risiko dar.

Freiwillige Bürgschaft

Bei der freiwilligen Bürgschaft sichert der Bürge den Vermieter ebenfalls gegen sämtliche durch das Mietverhältnis entstehenden Verbindlichkeiten des Mieters ab. Auch in diesem Fall findet die Mieter-Schutzfunktion des Abs.1 § 551 BGB keine Anwendung. Entscheidend ist dabei, dass die Bürgschaft nicht erbeten, sondern komplett aus freien Stücken geschlossen wurde.

  • Tritt ein privater Bürge jedoch freiwillig an den Vermieter heran, z.B. um diesen nach erfolgter Absage umzustimmen, ist die Vorgabe der Freiwilligkeit erfüllt.
  • Sollte die Bürgschaft erzwungen sein, da der Mietvertrag sonst nicht zustande kommen würde, liegt keine Freiwilligkeit vor.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Mietbürgschaft

In einigen Gerichtsentscheiden – darunter auch vom BGH – wurden zuletzt die Rechte von Vermietern wieder gestärkt. So haftet ein Bürge in bestimmten Fällen in unbegrenzter Höhe für die Verpflichtungen des Mieters aus einem Mietvertrag. Wir haben die wichtigsten Urteile zur Mietbürgschaft der letzten Jahre für Sie recherchiert. Quellen: dejure.org und openjur.de

Übersicherung ist bei freiwilliger Abgabe einer Bürgschaft durch Bürgen zulässig
LG Berlin, Urteil vom 01.09.2016, Az. 6 O 70/16

Eine Bürgschaft kann wirksam als Mietsicherheit vereinbart werden, wenn ein Dritter aus Verbundenheit mit dem potenziellen Mieter dem Vermieter eine Bürgschaft anbietet. Das Angebot unterbreitet der Bürge unter der Bedingung, dass ein Mietvertrag zustande kommt. Nach Eintritt der Bedingung – also in diesem Fall nach Abschluss des Mietvertrages – ist die Bürgschaft wirksam. Eine solchermaßen freiwillig abgegebene Bürgschaft stellt auch nach Zahlung einer Kaution keine Übersicherung im Sinne des § 551 BGB dar.

Mietbürgschaft zur Abwendung einer Kündigung ist in unbegrenzter Höhe zulässig
BGH, Urteil vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 379/12

Eine Mietbürgschaft kann unbegrenzt hoch angesetzt werden, wenn sie der Abwendung der Kündigung des Mietverhältnisses dient. In dem vor dem BGH verhandelten Fall unterlag der Bürge vor Gericht und musste die rückständige Miete von mehr als 6000 Euro an den Vermieter zahlen. Zwar gibt es im Mietrecht normalerweise die gesetzliche Obergrenze in Höhe von drei Monatsmieten. Doch diese gilt laut BGH nicht immer. Im vorliegenden Fall wurde die Bürgschaft dem Vermieter zu einem Zeitpunkt angeboten, als dem Mieter die Kündigung wegen Zahlungsverzuges drohte. Er war bereits mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Auf Bitten der Mietpartei sei der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit gewesen. Außerdem war er bereit, die Rückstände aus dem Kautionssparbuch zu tilgen, wenn er dafür eine andere Sicherheit bekäme. Die streitige Bürgschaft stellt eine solche Sicherung dar.

Übersicherung als Bedingung für den Mietvertrag ist unzulässig
AG Lübeck, Urteil vom 17.08.11, Az. 23 C 1448/11

Ein Vermieter kann Ansprüche aus einer Bürgschaft geltend machen, wenn der Bürge diese freiwillig abgegeben hat. In einem Fall aus Lübeck hatte der Vater der Mieterin als Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages neben drei Monatsmieten Kaution eine Bürgschaft als Sicherheit hinterlegt. Als die Mieterin das Mietverhältnis beendete, blieb sie die Miete schuldig. Die Vermieterin verlangte von deren Vater als Bürgen den ausstehenden Betrag. Dieser weigerte sich, der Fall ging vor Gericht. Dieses entschied, dass die Bürgschaft nicht wirksam ist. Denn es sei gesetzlich geregelt, dass die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen dürfe. Abweichende Regelungen seien nicht wirksam. Wenn ein Vermieter zu der Höchstsumme noch eine zusätzliche Summe verlangt, kann er daraus keine Rechte ableiten. Anders liege die Sache dann, wenn die Sicherheit vom Bürgen freiwillig angeboten worden wäre, um einen Mietvertrag abzuschließen. Hier aber machte der Vermieter eine Übersicherung zur Bedingung für den Vertragsabschluss.

Bürge muss auch für zweiten Mieter haften
OLG Stuttgart, Urteil vom 30.11.09, Az. 5 U 86/09

Durch eine Mietbürgschaft ist der Vermieter bis zum Ende des Mietvertrags auch dann abgesichert, wenn dem Vertrag nachträglich ein zweiter Mieter beigetreten ist. Das gilt ebenfalls, wenn über das Vermögen des Hauptmieters ein Insolvenzverfahren eröffnet und abgeschlossen wurde. Im verhandelten Fall ist sogar dessen GmbH aus dem Handelsregister gelöscht worden. Vereinbart wurde, dass der zweite Mieter an die Stelle des ersten Mieters treten, und eine Sicherheit stellen soll. In einem solchen Fall ist diese Sicherheit lediglich dann zu stellen, wenn der Verlust der vom ersten Mieter gegebenen Sicherheit vorliegt. Außerdem gilt diese Regelung, wenn eine Lücke in der Sicherung bestehen sollte. Wenn das nicht der Fall ist, kann der zweite Mieter sich weigern, die zusätzliche Sicherheit zu gewährleisten. Eine etwaige Kündigung seitens des Vermieters aus diesem Grunde wäre nicht gerechtfertigt.

Nur Bürge hat Anspruch auf Herausgabe der Mietbürgschaft nach Mietvertragsende
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.06.12, Az. 2 U 252/11

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Mieter ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft zu. Diese kann jedoch nicht an den Mieter selbst ausgezahlt werden, sondern muss dem Bürgen zugehen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn es sich aus den vertraglichen Beziehungen ergibt. Auch die Interessen der Beteiligten müssen in einem solchen Fall gegeneinander abgewogen werden.

Kategorie: Allgemein

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