Alles zu Schönheitsreparaturen

Für Schönheitsreparaturen ist eigentlich der Vermieter zuständig. Doch in bestimmten Fällen darf der Hausherr die Pflichten per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Aber nicht jede Klausel rund um Farbe, Gips und Tapete ist rechtens. Wir klären auf.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Grafik zu SchönheitsreparaturenDer Begriff Schönheitsreparaturen ist eigentlich irreführend. Denn es geht hierbei nicht um die Reparatur von Schäden. Vielmehr handelt es sich um Renovierungsarbeiten, die aufgrund der normalen Abnutzung durch das Wohnen notwendig werden. Man versteht darunter grundsätzlich das malermäßige Überarbeiten der Mieträume, um die äußere Ansehnlichkeit wieder herzustellen. Klar davon zu trennen sind tatsächliche Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch der Mietgegenstände durch den Mieter.

Typische Beispiele für typische Schönheitsreparaturen

  • Streichen oder Tapezieren der Wände
  • Streichen oder Lackieren der Eingangstür sowie der Fenster von innen
  • Lackieren von Heizkörpern
  • Ausbessern von Löchern in den Wänden

Das gehört nicht dazu

Viele Punkte werden in der Praxis häufig vom Vermieter verlangt, zählen jedoch nicht zu den Schönheitsreparaturen. Hierzu gehören z.B:

  • Streichen oder Lackieren der Eingangstür sowie der Fenster von außen
  • Erneuerung der Fussböden
  • Parkettböden abschleifen und versiegeln
  • Erneuerung von Teppichböden

Schäden – der Unterschied

Bestimmte Schäden oder Unfälle gehören ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen, allerdings ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. In der Regel muss dabei jedoch der Zeitwert beachtet werden. So muss nicht insgesamt ein neuer Bodenbelag bezahlt werden, sondern nur anteilig, wenn dieser bereits einige Jahre alt ist. Teilweise kommt die Haftpflichtversicherung sogar für Schäden auf.

  • Essensflecken oder Rotweinflecken auf dem Teppichboden
  • Bohrlöcher oder tiefe Kratzer im Parkett
  • Sprünge in Waschbecken, Dusche oder Badewanne
  • Kratzspuren von Haustieren

Gesetzliche Regelungen und aktuelle Urteile

Normalerweise ist der Vermieter gemäß §535 BGB für den Erhalt der Mieträume verantwortlich. Jedoch hat der BGH festgelegt, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich über den Mietvertrag auf den Mieter übertragbar ist. Grundsätzlich bedeutet unter gewissen Bedingungen. Enthält der Mietvertrag keine gültigen Klauseln zu Schönheitsreparaturen, ist eine Abwälzung auf den Mieter auch nicht möglich.

Es muss sich eindeutig um die Beseitigung von Abnutzungs- und Gebrauchsspuren handeln, die während der Mietzeit entstanden sind, siehe auch BGH-Urteil v. 18. März 2015 Az.: 185/14, BGHZ 92, 363 BGH, sowie Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03.

Gerichtsurteile zu Schönheitsreparaturen

In den letzten Jahren gab es zahlreiche Entscheidungen des BGH und vor anderen Gerichten, die auf beiden Seiten für große Unsicherheit gesorgt haben. Dabei kommt es immer wieder zu vielen Missverständnissen. Wir haben einmal auf einige der wichtigsten und interessantesten Entscheidungen geblickt. Maßstab für alle Urteile durch das BGH oder andere Gerichte sind in den §§ 535 und 538 BGB zu finden. Beachtet werden sollten auch die folgenden Rechtsprechungen durch den BGH (siehe hierzu Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 vom 18.03.2015). Diese sehen eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann vor, wenn die Wohnung bereits renoviert übergeben wurde. Was dabei renoviert heißt, muss im Einzelfall geprüft werden. Der BGH sieht hier zunächst den Gesamteindruck einer Mietsache, die einem renovierten Eindruck entsprechen muss. Für die Beurteilung ist das Übergabeprotokoll beim Einzug maßgeblich. In diesem Zusammenhang ist auch die Anfangsrenovierung durch den Mieter nichtig. Außer der Vermieter hat hierfür einen angemessenen Ausgleich in Geld geleistet (siehe BGHZ 101, 253).

VIII ZR 316/06 vom 12.09.2007

Das Urteil besagt, dass Klauseln die unabhängig von Mietdauer, der Abnutzung sowie der letzten Schönheitsreparatur eine Renovierung bei Auszug vorschreibt, unwirksam sind.

VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004

Starre Firsten für Schönheitsreparaturen sind nichtig, wenn der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt wird. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter diese verbindlich zu den festgelegten Fristen durchführen muss, ohne dass eine Renovierung nötig scheint.

BHG Urteil von Juli 2008 in Bezug zu § 535 BGB

Wird eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, trägt der Vermieter die anfallende Last. Der Mieter muss in diesem Fall nicht mehr bei Auszug renovieren und kann sogar im bestehenden Mietverhältnis die Durchführung der Arbeiten verlangen.

VIII ZR 416/12 vom 06.11.2013

Bunte Wände können zum Schadensersatz berechtigen. Hat der Mieter die Wohnung nicht in neutralen Farben zurückgegeben, muss er an den Vermieter Schadensersatz leisten.

VIII ZR 137/12 vom 05.03.2013

Ist in dem Mietvertrag eine Klausel zur Pflicht der Parkettversiegelung aufgeführt, ist diese unwirksam.

VIII ZR 237/11 vom 11.09.2012

Der Vermieter hat bei den Schönheitsreparaturen kein Mitspracherecht. Behält sich dieser in einer Klausel jedoch ein Mitspracherecht vor, so dass der Mieter Schönheitsreparaturen nur mit seiner Zustimmung vornehmen darf, ist diese unwirksam. Auch dann, wenn sich die Zustimmungserfordernis auf „erhebliche“ Abweichungen beschränken mag.

VIII ZR47/11 vom 21.09.2011 und VIII ZR 198/10

Weißen als Klausel ist unzulässig. Wird in einem Mietvertrag der Mieter zum Weißen der Wände verpflichtet, ist das eine unzulässige Farbvorgabe. Ebenso kann der Vermieter keine Klausel einfügen, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses weiß gestrichen zurückzugeben.

VIII ZR 294/09 vom 09.06.2010

Wer zu Schönheitsreparaturen als Mieter verpflichtet ist, muss dabei die Möglichkeit bekommen, diese Arbeiten selbst vorzunehmen. Eine Klausel, die besagt, dass Schönheitsreparaturen nur von einem Fachbetrieb vorzunehmen sind, gelten als unwirksam.

VIII ZR 50/09 vom 20.01.2010

Ist in dem Mietvertrag eine Farbvorgabe für die Fenster und Türen (zum Beispiel nur weiß) vorgeschrieben, muss der Mieter diese Schönheitsreparaturen nicht ausführen.

VIII ZR 48/09 vom 13.01.2010

Sowohl der Außenanstrich von Türen und Fenstern als auch das Abziehen und Wiederherstellen der Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine solche Renovierungsklausel ist stets als unwirksam anzusehen.

Art und Weise der Ausführung

Generell sind die Reparaturen dabei in ordentlicher Art und Weise auszuführen. So ist beim Tapezieren auf das Muster zu achten, beim Anstrich dürfen keine Nasen oder Pinselstriche erkennbar sein. Somit sind ein Vor- und ein Endanstich aufzubringen.

Mittlerer Güte und Art

Sofern im Mietvertrag kein Vermerk zur Art und Weise der Ausführungen zu finden ist, werden die Schönheitsreparaturen als Gattungsschulden im Sinne des § 243 BGB beurteilt. Für den Mieter bedeutet das, er muss diese Arbeiten nur nach mittlerer Art und Güte (siehe § 243 Abs. 1 BGB) leisten. Das bedeutet, dass im Wesentlichen ein ordentlicher Zustand erreicht werden muss. Das Einhalten bestimmter DIN Normen ist also nicht erforderlich (siehe hierzu auch LG Berlin 102 C 264/03 vom 23.01.2009). Ausnahmen können aber durch individualisierte Klauseln vorgenommen werden.

Quotenregelung beachten

Hierbei sollte übrigens auch die Quotenregelung beachtet werden. Sollte der Mieter ausziehen, bevor die Fristen für die vereinbarten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind, können die Mietparteien eine anteilige Kostenübernahme vereinbaren. Diese sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zulässig. Allerdings ist diese besondere Abgeltungs- oder Quotenregelung nur dann wirksam, wenn

  • eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bestand
  • die Abgeltung nur für die Mietzeit geschuldet ist
  • die Quoten nachvollziehbar und transparent sind
  • der Mieter die Wahl zwischen einer Kostenübernahme und der eigenen Ausführung hat

Tipps für den Auszug

Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart, sind diese im Rahmen des Zulässigen auszuführen. Doch wie sollte das in der Praxis ablaufen, und was gilt es zu beachten? Wir geben einige Tipps, damit der Auszug ohne Komplikationen verläuft.

  • War die Wohnung bei Einzug nicht renoviert, muss sie auch beim Auszug nicht renoviert werden.
  • Kein Mieter ist verpflichtet mehr zu renovieren als er abgewohnt hat.
  • Schönheitsreparaturen umfassen nur Arbeiten von innen, also Türrahmen und Fensterrahmen auf Innenseite
  • Es gehören nur Arbeiten dazu, die sich mit Farbe, Gips und Tapete erledigen lassen.
  • Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte als Anstrichfarbe immer weiß gewählt werden. Wurde zwischendurch eine knallige Farbe gewählt, sollte diese im Zweifel in weiss abgeändert werden.
  • Löcher im Teppichboden oder tiefe Kratzer im Parkett gehören zwar nicht zu den Schönheitsreparaturen, müssen aber trotzdem vom Mieter beseitigt werden (siehe Schäden).
  • Entfernen Sie immer Bohr- und Dübellöcher aus den Wänden.
  • Bei der Wohnungsabnahme das Übergabeprotokoll vom Vermieter unterschreiben lassen.

Verrechnung mit der Kaution

In den meisten Mietverträgen wird zur Absicherung der Ansprüche des Vermieters eine Mietkaution (§ 551 BGB) vereinbart. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört zu den Ansprüchen aus dem Mietvertrag. Sofern der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu (siehe auch §§ 280, 281, 555a Abs. 3 BGB) zu. Der Hausherr darf die Kaution teilweise oder ganz einbehalten, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach. Wurde eine Mietbürgschaft hinterlegt, darf der Hausherr diese in Anspruch nehmen. Reicht die hinterlegte Kaution für die durchzuführenden Arbeiten nicht aus, ist der Vermieter berechtigt, die Restsumme als Schadensersatz vom Mieter einfordern.

Fristen

Die Setzung von Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich zulässig. Jedoch muss es sich dabei um eine so genannte flexible Renovierungsklausel handeln. Eine starre Fristenregelung ist dagegen unzulässig. Der Unterschied soll an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:

Starre Fristenregelung

Eine starre Fristenregelung schreibt Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen vor. Dies geschieht unabhängig davon, ob eine Renovierung nötig ist oder nicht.

Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette sind vom Mieter spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen.

Flexible Renovierungsklausel

Eine weiche oder flexible Fristenregelung enthält zwar ebenfalls zeitliche Angaben, innerhalb denen der Mieter zu renovieren hat. Die Arbeiten sind jedoch nur „bei Bedarf“ oder „falls erforderlich“ durchzuführen.

Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette sind alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre, und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen, falls dies erforderlich ist

Unwirksame Klauseln

Fast 50 Prozent aller Mietverträge die vor 2007 abgeschlossen wurden, enthalten unwirksame Klauseln. Hierbei handelt es sich meist um die folgenden Punkte: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne sowie Endrenovierung.

Ausführungsbestimmungen

Bei diesen Bestimmungen handelt es sich um Klauseln, bei denen Mieter unangemessen benachteiligt werden. Sie sind besonders häufig vorzufinden, und müssen immer im Einzelfall genau beurteilt werden. So enthält eine Schönheitsreparaturklausel oft eine Ausführungsbestimmung, die zur gesamten Unwirksamkeit führten kann, wenn

  • der Mieter in während Mietzeit bei der Gestaltung seiner Räume eingeschränkt wird
  • der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, auch wenn er erst vor kurzem die Wohnung renovierte
  • der Mieter verpflichtet wird, mehr zu renovieren als er abgewohnt hat
  • der Mieter die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen soll

Starre Fristenpläne

Ein starrer Fristenplan führt wie oben erwähnt zur Unwirksamkeit. Eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache ist nicht zulässig. Hierzu zählen auch weiche Fristenpläne, die ein regelmäßiges Renovieren verlangen. Wird jedoch in den weichen Fristenplänen eine Ausnahme im Hinblick auf den Zustand der Mieträume eingefügt, bleiben diese wirksam.

Endrenovierung

Häufig ist auch diese Formulierung anzutreffen. Dabei soll der Mieter – unabhängig vom Zustand der Mietsache – bei seinem Auszug eine Endrenovierung durchführen. Dabei spielt die letzte Renovierung ebenfalls keine Rolle. Diese Klausel ist grundsätzlich unzulässig (BGH VIII ZR 308/02 vom 14.Mai 2003). Auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bis spätestens zum Auszug alle erforderlichen Arbeiten auszuführen, ist nicht erlaubt.

Hinweis bei Meinungsverschiedenheiten

Wer als Mieter eine vermeintlich unwirksame Klausel im Mietvertrag entdeckt oder meint, das die aufgeführte Verpflichtung zu den Schönheitsreparaturen weit über das Ziel hinaus geht, sollte zuvor ein Gespräch mit dem Vermieter suchen. Sollte es dabei zu keiner Einigung kommen, raten wir zu einer rechtsanwaltlichen Beratung, da die Rechtsprechung in vielen Punkten bis heute nicht eindeutig ausfällt, und oft großen Interpretationsspielraum zulässt.

Kategorie: Allgemein
  • H. Schröder sagt:

    Alles schön und immer die Verpflichtung beim Mieter annehmen. Was aber ist, wenn in der Miete ein Beitrag für Schönheitsreparaturen abgezogen wird, und der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben / Fristen nicht einhält?

    • admin sagt:

      Sehr geehrte Damen und Herren,

      bei starren Fristen und unwirksamen Klauseln im Mietvertrag dürfen Sie die Verrichtung der Schönheitsreparaturen verweigern. Dasselbe gilt, wenn der Mietvertrag gar keine Angaben zu den Durchführungsfristen enthält. Wenn keine Einigung mit Ihrem Vermieter möglich ist, suchen Sie sich eventuell Hilfe bei Ihrem örtlichen Mieterverein. Möchte der Vermieter Ihre Kaution einbehalten, hilft Ihnen vielleicht dieser Beitrag weiter: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück – das können Sie tun.

      Mit freundlichen Grüßen
      Die Redaktion

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